Autor: ckl1

Baufinanzierung
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Ist Baugeld von einem Hypotheken-Discounter günstiger als von einer Filialbank?

Neben den klassischen Filialbanken gestalten zunehmend Discounter den Markt für Hypothekendarlehen. Bei Standardfinanzierungen zeichnen sich die Discounter häufig durch niedrigere Zinssätze aus und verzichten auf zusätzliche Gebühren.

Allerdings bleiben diese Konditionen häufig nur dann attraktiv, wenn das benötigte Darlehen bis zu 100.000 Euro und bei einem Beleihungswert von 60 Prozent liegt. Ist der Finanzierungsbedarf höher, kauft man ein Sanierungsobjekt oder Baudenkmal oder baut man auf Erbbaurecht, bieten Filialbanken bessere Finanzierungskonzepte an.

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Welche Unterlagen sollte ich für ein seriöses Angebot zur Hand haben?

Um ein Angebot für eine Baufinanzierung einzuholen, sollte man über folgende Unterlagen verfügen

  • Einkommensnachweis
  • Eigenkapitalnachweis
  • Kaufvertrag/Werkvertrag
  • Gesamtkostenaufstellung
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Grundbuchauszug
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Querschnitte, Ansichten)
  • Baugenehmigung
  • Die entsprechenden Verträge bei Kaufpreisfinanzierungen, Erbauseinandersetzungen und Erbbaurechtsbeleihungen
  • Bei Beleihung von Wohnungseigentum die Teilungserklärung
  • Bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine Aufstellung der beabsichtigten Arbeiten bzw. eine Zusammenstellung der Kostenvoranschläge
  • Bei Mietwohnungsbeleihungen die Ertragsaufstellung mit Mieterverzeichnis und den Hauptmietverträgen
  • Bei Grundstücksteilungen die Teilungsgenehmigung
  • Flurkarte mit eingezeichneter Gebäudelage
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Wie entwickelt sich der Zins, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist?

Nach Ablauf der ersten Zinsbindung kann durch die gestiegenen Zinsen am Markt die Anschlussfinanzierung teurer sein als bei Abschluss eines Darlehensvertrages.

Wer sich die derzeit noch günstigen Zinsen sichern möchte, sollte seine Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum absichern. Die Zinsentwicklung ist über einen langen Zeitraum schwer einzuschätzen, jedoch ist mit einer langjährigen Zinsgarantie eine gewisse Kalkulationssicherheit gegeben. Vergleichen lohnt sich, im Durchschnitt zahlen Kunden nur 30 Euro monatlich mehr für eine 20-jährige Zinsbindung.

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Kann ich mein Baudarlehen in mehrere Teildarlehen aufteilen?

Ein Baudarlehen kann in mehrere Teildarlehen aufgeteilt werden. Sie haben die Möglichkeit, jedes Teildarlehen nach Ihren Wünschen mit verschiedenen Tilgungssätzen und Zinsfestschreibungen, auszustatten. Eine solche Aufteilung des Gesamtdarlehens in mehrere Teildarlehen ermöglicht Ihnen, langfristige Belastungen besser auf Ihre private Situation abzustimmen. Auch lohnt sich diese Aufteilung für den Fall, dass Sie nach einigen Jahren eine Sondertilgung leisten.

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Wie verläuft eine Finanzierung mit laufender Tilgung?

Die Finanzierung mit einer laufenden Tilgung ist die klassische Art der Finanzierung. Bei dieser Form zahlt man das Darlehen in gleich bleibenden Beträgen zurück. Ein Teil dieser Beträge dient der Darlehenstilgung, ein weiteres kommt als Zins hinzu.

Im Verlauf der Rückzahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Man sollte eine anfängliche Tilgung von mindestens einem Prozent vereinbaren. Um das Geld schneller zurückzahlen zu können, können Sie einen höheren Tilgungssatz wählen.

Eine Absicherung des Finanzierungsvertrags ist möglich mit einem Finanzierungsschutzbrief oder einer Risikolebensversicherung. Ein Finanzierungsschutzbrief sichert Sie für den Fall der Arbeitsunfähigkeit, der Arbeitslosigkeit und des Todes ab. Die Kombination mit einer Lebens- oder Rentenversicherung bietet sich für Kapitalanleger an.

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Was ist der Beleihungswert?

Den geschätzten festen Wert einer Immobilie nennt man Beleihungswert. Der Beleihungswert ist für den Darlehensgeber von hohem Nutzen, da er zur dauerhaften Risikobeurteilung einer Baufinanzierung dient.

Der Beleihungswert bezieht sich bei Wohneigentum, das selbst genutzt wird, auf den Sachwert der Immobilie (Bodenwert und Gebäudewert). Bei vermieteten Immobilien bezieht sich der Beleihungswert auf den geschätzten Ertrag durch langfristige Einnahmen.

Für die Baufinanzierung wird ein Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent wegen eventueller Fluktuation am Zinsmarkt vorgenommen.

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Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen?

Sollten Sie bei einem Baukredit ein Annuitätendarlehen wählen, so wird das Darlehen die Laufzeit über in gleich bleibende Raten, so genannte Annuitäten, aufgeteilt. Diese Annuitäten setzen sich aus dem Zinsanteil und demTilgungsanteil zusammen.

Die Restschuld und damit auch der Zinsanteil für den Baukredit reduziert sich durch den Tilgungsanteil mit jeder gezahlten Annuität. Das Annuitätendarlehen ist die am meisten genutzte Form einer Darlehensform in der Baufinanzierung, da die Annuität konstant bleibt, der Zinsanteil schrumpft und der Tilgungssatz wächst.

Bei einer Baufinanzierung mit endfälligen Darlehen zahlt man während der Laufzeit ausschließlich Zinsen an die Bank. Dabei sind die Zinsen meist höher als bei einem Annuitätendarlehen. Und die eigentliche Darlehensschuld wird erst am Ende der Laufzeit getilgt.

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Wie hoch sollte der Tilgungssatz zu Beginn der Laufzeit sein?

Bei einer Baufinanzierung sollte die Höhe des Tilgungssatzes vom laufenden Zinsniveau, von Ihrem Alter, von Ihren finanziellen Möglichkeiten und von Ihrem Eigenkapital abhängig gemacht werden. Für eine Baufinanzierung bieten die meisten Kreditinstitute einen Tilgungssatz ab einem Prozent an.

Wenn Sie früher von ihren Schulden befreit sein möchten, schließen Sie einen höheren anfänglichen Tilgungssatz für ihre Baufinanzierung ab. Außerdem gibt es noch die Möglichkeit einer Sondertilgung, die die Laufzeit vom Baukredit zusätzlich reduziert. Viele Kreditinstitute bieten Baukredite für Schnelltilger mit besonderen Konditionen an.