Das von den Experten vermutete Ende des historischen Zinstiefs bei Immobilienkrediten rückt langsam näher. „Trotz der Unsicherheiten auf den Finanzmärkten und der jüngsten Schuldenkrisen: Wir rechnen mit steigenden Kreditzinsen in der zweiten Jahreshälfte“, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. „Allerdings werden nicht alle Institute gleichermaßen ihre Angebote anpassen. Kreditnehmer sollten die Zeit nutzen und genau vergleichen. Insbesondere bei Anschlussfinanzierungen unterschätzen viele die Einsparmöglichkeiten, die der freie Markt bietet.“ Zuletzt hatte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen auf 1,5 Prozent erhöht, weitere Zinsschritte sind wahrscheinlich.
Die Entwicklungen bei den Hypothekenzinsen haben auch auf Immobilieneigentümer mit laufenden Krediten Auswirkungen. Eine Immobilienfinanzierung erstreckt sich, im Gegensatz zu vielen anderen Investitionen, oft über mehrere Jahrzehnte und wird in den seltensten Fällen mit nur einem Darlehen realisiert. Endet der erste Kredit mit der Zinsbindung nach zehn Jahren, kann die Restschuld auch bei einer vierprozentigen Anfangstilgung noch knapp die Hälfte des ursprünglichen Finanzierungsbedarfs betragen. Eine vollständige Schuldenfreiheit ist häufig erst nach 20 bis 30 Jahren und mitunter mehreren Anschlussfinanzierungen erreicht. „Während die meisten Immobilienkäufer bei der Erstfinanzierung genau kalkulieren und verschiedene Angebote einholen, verschenken viele bei der Prolongation Bares“, erklärt Oppel.
Rechtzeitig informieren und vergleichen
Banken unterbreiten ihren Kunden meist erst kurz vor Ablauf, mindestens jedoch drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ihr Konditionsangebot. Wer bis dahin noch keine Vergleichsangebote eingeholt hat, dem fehlt nun die Zeit und er lässt sich unnötig unter Druck setzen. Spätesten zwölf bis sechs Monate vor Ende empfiehlt es sich, aktiv zu werden. Im Finanztest der Stiftung Warentest wurden aktuell Unterschiede beim Effektivzins von bis zu 1,4 Prozent festgestellt. Diese können eine Anschlussfinanzierung laut HypothekenDiscount um mehrere zehntausend Euro verbilligen.
Keine Scheu vor Umschuldungskosten
Nicht wenige Darlehensnehmer scheuen aber den Wechsel des Kreditinstituts aus Angst vor zu hohen Kosten. Eine Umschuldung ist aber in der Regel weder komplizierter noch mit höheren Kosten verbunden als eine Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank. In neun von zehn Fällen muss für eine Umschuldung lediglich die Grundschuld abgetreten werden. Die dabei entstehenden Kosten sind verschwindend gering. „Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet eine Umschuldung inklusive Porto etwa 400 Euro“, erklärt der Experte von HypothekenDiscount. „Demgegenüber steht eine Ersparnis von 5.500 Euro, wenn das Vergleichsangebot mit einer 10-jährigen Zinsfrist 0,5 Prozent billiger ist.“
Tilgung anpassen
Wer bei der Finanzierung in die nächste Runde geht, sollte in jedem Fall überprüfen, inwieweit die Tilgung den veränderten Lebensumständen angepasst werden muss. Soll die monatliche Belastung der des Erstkredits entsprechen, kann die Zinsersparnis in die Tilgung investiert werden. Eventuell fällige Sparpläne sind gerade bei älteren Menschen, die kurz vor der Rente stehen, sinnvoller in den Schuldenabbau als in spekulative Anlagen investiert. Bei einer absehbaren Veränderung der Einkommenssituation kann die monatliche Belastung angepasst werden. Laut HypothekenDiscount gilt darüber hinaus folgende Regel: Die Tilgungsrate sollte bei einem Anschlusskredit zwischen vier und acht Prozent liegen. Damit ist ein zügiger Schuldendienst garantiert.
Zinsbindung richtig wählen
Darlehensnehmer, die die erste Anschlussfinanzierung vornehmen, sollten sich fragen, ob weitere Prolongationen vorstellbar sind oder ob die Restschuld komplett beglichen werden soll. „Da die Kreditsummen bei der Anschlussfinanzierung geringer sind, reicht meist eine Zinsfestschreibung von maximal 10 Jahren, um die Restschuld gänzlich zu tilgen“, erläutert Oppel. „Natürlich kann man die Prolongation auch so kalkulieren, dass am Ende eine Restschuld steht, die durch eine fällige Versicherung oder einen geplanten Verkauf abgegolten werden.“
Pressemitteilung von HypothekenDiscount