Tipps zum Thema Miete: Fehler bei Kündigung und Räumungsklage vermeiden

Immer wieder sehen sich Vermieter damit konfrontiert, dass Mieter ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nachkommen oder diese ganz einstellen. Dauernde unpünktliche Mietzahlungen können jedoch nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Kündigungsgrund darstellen.

Spätestens ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten ist eine fristlose Kündigung möglich. „Dabei ist darauf zu achten, wem gegenüber die Kündigung ausgesprochen werden muss", rät Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse.

So ist beispielsweise bei mehreren Mietern wie etwa Eheleuten, Lebens- oder Wohngemeinschaften die Kündigung an alle Mieter zu richten. „Andernfalls besteht die Möglichkeit, dass sie unwirksam ist", sagt Tiemann.

Verweigert ein Mieter trotz Kündigung den rechtzeitigen Auszug, bleibt dem Vermieter noch die Räumungsklage. „Auch hier ist schon im Vorfeld der Klageerhebung genau zu prüfen, gegen wen das Urteil letztlich ergehen soll", informiert Tiemann.
Lebt der Mieter mit seinem Ehepartner in der Wohnung, ist die Räumungsklage auch gegen diesen zu erheben, selbst wenn der Ehepartner nicht Mietvertragspartei ist. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, müssen nicht auf Räumung verklagt werden.

Der Bundesgerichtshof hat sich durch Beschluss vom 19.03.2008 (Az. I ZB 56/07) in diesem Zusammenhang zu einer weiteren Fragestellung geäußert. Demnach ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen einen nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser so genannten Mitbesitz an der Wohnung begründet hat.
Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aber aus den Umständen eindeutig ergeben. Mitbesitz bedeutet, dass der Lebensgefährte gemeinsam mit dem Mieter die Sachherrschaft über die Mieträume hat, beispielsweise eigene Wohnungsschlüssel besitzt und damit wie der Mieter verfährt.

Auch muss die Einräumung des Mitbesitzes durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. „Dies wäre der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter die beabsichtigte oder schon erfolgte Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung mitteilt oder sich dieser dort nach dem Meldegesetz offiziell registriert hat", sagt Tiemann.

Pressemitteilung der Quelle Bausparkasse

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