Die Mängelanzeige
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Solange der Vermieter nichts von dem Mangel weiß, kann er auch nichts dagegen unternehmen. „Nachträgliche Mietkürzungen für die Zeit vor der Mängelanzeige sind unzulässig“, warnt Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins.
Wenn der Mieter also schon im Februar feststellt, dass sich ein Fenster nicht mehr richtig öffnen lässt, er den Vermieter aber erst im April informiert, kann er nicht rückwirkend für die letzten zwei Monate die Miete kürzen.
Um Unklarheiten von vornherein zu vermeiden, empfiehlt Vetter, den Mangel sofort beim Vermieter anzuzeigen, am besten per Einschreiben. Gleichzeitig setzt man eine Frist zur Beseitigung des Mangels und kündigt die Mietminderung an.
Wer sich über die Höhe des Abzugs noch nicht klar ist, kann die Mietzahlung auch unter Vorbehalt stellen. Dann überweist man zunächst weiter die volle Miete, kann den Minderungsbetrag aber gegebenenfalls mit späteren Mieten verrechnen.
Früher ging man davon aus, dass sich der Mieter mit einem Mangel abgefunden hatte, wenn er sechs Monate lang vorbehaltlos weiter zahlte. Inzwischen können sich Mieter sehr viel länger Zeit lassen, bevor das Minderungsrecht verwirkt ist.
Das befreit sie jedoch nicht von der Anzeigepflicht. Lebt man also monatelang wissentlich mit dem Mangel, ohne den Vermieter zur Beseitigung aufzufordern, ist eine Mietkürzung auch für die Zukunft ausgeschlossen.
Ob Schimmelflecken, lärmende Mitmieter oder Ungezieferbefall – falls es zum Prozess kommt, muss man den Mangel auch beweisen können. Das geht in vielen Fällen ganz einfach mit Fotos, möglichst aus verschiedenen Blickwinkeln aufgenommen.
Bei Heizungsausfällen, Lärm- oder Geruchsbelästigung ist die Dokumentation etwas komplizierter. Hier hilft ein Protokoll, in dem die Vorkommnisse verzeichnet werden. Wichtig ist, dass ein neutraler Zeuge, etwa ein Nachbar, die einzelnen Punkte durch seine Unterschrift bestätigt. Nachdem der Vermieter über Mangel und Höhe der Mietminderung informiert ist, kann man zur Tat schreiten, also den Dauerauftrag ändern.
Wird die Miete über eine Einzugsermächtigung abgebucht, sollte man diese widerrufen und die Miete selbst überweisen. Wer sich die Mietminderung vorbehalten hat, zahlt zunächst weiter den vollen Betrag. Die angekündigten Abschläge können mit einer späteren Mietzahlung verrechnet werden – auch, wenn der Mangel inzwischen abgestellt ist.