Schimmelbildung, marode Fenster oder laute Nachbarn – es gibt viele Gründe für eine Mietminderung. Damit es nicht noch zusätzlichen Ärger gibt, sollte man sich dabei an ein paar Regeln halten.
Mängel sind gute Gründe
[!–T–]
Es gibt Mängel, die einem Mieter das Wohnen schon ordentlich verleiden können. So wie der Käferbefall in einer Berliner Altbauwohnung. Kurz nach dem Einzug der Familie Simon krochen die ersten Speckkäfer aus dem Dielenboden. In den Zwischenräumen hatten sie sich eingenistet und starteten von dort aus ihren Zug durch die vier Zimmer. Sofort informierte Maria Simon die Hausverwaltung.
Die fand das Problem allerdings nicht so dringend. Erst zwei Monate und viele Anrufe später kam der Kammerjäger. Doch die Käfer trotzten dem Gift. In den Hohlräumen zwischen den Dielen überlebten sie insgesamt fünf Chemieeinsätze. Nur eine Versiegelung der Dielenritzen würde auf Dauer helfen, prognostizierten die Schädlingsbekämpfer.
Die Hausverwaltung versprach baldige Abhilfe, doch nichts passierte. Erst als die entnervten Mieter androhten, die Versiegelung auf eigene Faust durchführen zu lassen und die Kosten von der Miete abzuziehen, schickte man einen Tischler. Der machte einen Kostenvoranschlag und ward danach nicht mehr gesehen.
Maria Simon saugte unterdessen weiter täglich Käfer aus den Bodenritzen und verpackte alle Kleidungsstücke in käfersichere Tüten. Ende des Jahres setzte sie der Hausverwaltung schriftlich eine letzte Frist, dann kürzte sie die Kaltmiete um 20 Prozent.
„100 Prozent Miete stehen dem Vermieter nur zu, wenn die Wohnung auch hundertprozentig in Ordnung ist“, sagt der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Dr. Franz-Georg Rips. Wenn die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie man es aus dem Vertrag erwarten dürfte, liegt ein Mangel vor.
Und solange der Mangel besteht, darf der Mieter die Zahlung in angemessener Weise herabsetzen, so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535). Einen Rahmen für die Angemessenheit definiert das Gesetz leider nicht, und so wird diese Frage oft genug vor Gericht ausgefochten.
Es müssen schon spürbare Beeinträchtigungen sein, die eine Mietkürzung erlauben. Kleinere Mängel wie abgeplatzter Lack, Haarrisse in den Wänden oder Kratzer in der Badewanne gelten in der Regel als zumutbar. Allenfalls bei sehr teuren Wohnungen ist eine Minderung angebracht.
Feuchte Wände oder Decken, Probleme mit der Heizung oder undichte Dächer braucht dagegen kein Mieter zu dulden. Auch eine ungewöhnlich hohe Lärmbelastung muss man nicht unbedingt hinnehmen. Denn grundsätzlich kann die Miete auch dann gemindert werden, wenn der Vermieter keinen Einfluss auf den Mangel hat.
Es ist also egal, ob der Lärm von einer Baustelle, einer Kneipe oder von lauten Mitmietern ausgeht – wenn die Grenzen des Erträglichen erreicht sind, steht die Mietkürzung als letztes Mittel offen. Mindern kann man aber nur, wenn die Mängel während der Mietzeit auftreten.
Kannte der Mieter die Probleme schon vor Vertragsabschluss, wusste er, worauf er sich einlässt. Allenfalls wenn der Vermieter im Vorfeld die Beseitigung versprochen hat, aber nichts passiert, ist eine Kürzung möglich.