Zuständigkeiten bei Renovierungsarbeiten der Mietwohnung

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung geben immer häufiger Anlass zu Diskussionen zwischen Vermieter und Mieter. Der Grund: Die Rechtslage ist unübersichtlich, seitdem Gerichte viele über Jahrzehnte gültige Klauseln in Mietverträgen gekippt haben.
Derzeit ist nicht absehbar, ob die noch üblichen Renovierungsfristen in Mietverträgen überhaupt weiterhin Bestand haben werden. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung gibt einen Überblick über den derzeitigen Rechtsstand.
Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen werden meist erst dann zum Thema, wenn ein Mieterwechsel ansteht. Plötzlich stellt sich die Frage, ob, in welchem Umfang und was der Mieter vornehmen muss und welche Vorgaben der Vermieter dabei machen kann.
Wer ist für die Schönheit zuständig? Renovierungsarbeiten in der Wohnung – in der Fachsprache Schönheitsreparaturen genannt – sind entgegen landläufiger Meinung grundsätzlich Sache des Vermieters. In den meisten Mietverträgen werden diese Arbeiten allerdings auf den Mieter übertragen. Auch wenn eine Wohnung teilweise unrenoviert übernommen wurde, ist dies prinzipiell möglich. Allerdings haben Gerichte in den letzten Jahren einige vorformulierte Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt.
Starre Renovierungsfristen Klauseln, die Renovierungsarbeiten nach einem starren Fristenplan verlangen sind unwirksam. Das betrifft beispielsweise die pauschale Aufforderung zur Renovierung von Bad und Küche nach drei Jahren, ohne Berücksichtigung der Renovierungsbedürftigkeit. In diesem Fall muss ein Mieter bei Auszug nicht renovieren (BGH, Az. VIII ZR 361/03). Dasselbe gilt für Abgeltungsklauseln, mit denen der Vermieter einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten verlangt (BGH, Az. VIII ZR 52/06). Im Mietvertrag sollten also keine starren Regelungen bezüglich der Fristen enthalten sein, sondern Formulierungen, wonach Schönheitsreparaturen „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ all drei, fünf oder sieben Jahre auszuführen sind.
Doch selbst mit einer solchen Klausel ist man als Vermieter nicht auf der sicheren Seite. Auch die Renovierungsfristen als solche stehen immer wieder zur Diskussion. So ist derzeit nicht sicher, ob die Gerichte diese Fristen in Zukunft noch akzeptieren werden oder diesbezüglich eine Änderung der Rechtsprechung erfolgt.
Was muss renoviert werden? Alle Bereiche einer Wohnung, die sich im Laufe der Zeit durch normales Wohnen abnutzen, müssen in regelmäßigen Abständen einer Renovierung unterzogen werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, Reinigen der vom Vermieter verlegten Teppichböden (vormals als „Streichen der Fußböden“ im Vertrag), Lackieren der Heizkörper und -rohre, Streichen von Fenstern und Außentüren von innen sowie die Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden. Der Außenanstrich von Türen und Fenstern gehört nicht dazu (BGH, Az. VIII ZR 210/08). Ebenso nicht das Abschleifen und Versiegeln des Parketts oder von Holzfußböden (AG Bergisch-Gladbach, Az. 61 C 260/94). „Hat der Mieter allerdings Schäden in der Wohnung schuldhaft verursacht, dann muss er diese selbst beseitigen, unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages sind“, ergänzt Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.
Wie muss renoviert werden? Laut Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ARZ 1/88) ist der Mieter verpflichtet, die Renovierungsarbeiten „fachmännisch“ durchzuführen. „Fachmännisch“ bedeutet jedoch nicht, dass beispielsweise nur ein Malermeister den Pinsel schwingen darf, sondern dass Reparaturen in Eigenarbeit den allgemeinen Qualitätsstandards entsprechen müssen. Schimmert die vormals rote Wand im Wohnzimmer noch durch den weißen Überstrich, so kann der Vermieter diesen nicht deckenden Anstrich zu Recht als unsachgemäße Renovierung bezeichnen und Nachbesserung verlangen. Vorsicht ist geboten, wenn der Mietvertrag eine vorformulierte Fachhandwerksklausel enthält, die dem Mieter das Recht auf Eigenarbeit untersagt, denn auch diese Klausel ist unwirksam. Zwar bleibt die Pflicht des Mieters davon unberührt, die Wohnung zu renovieren; es ist ihm aber trotz der Vertragsklausel gestattet, in Eigenregie zu arbeiten.
Auch eine so genannte Farbwahlklausel ist unwirksam – zumindest, wenn sie Malerarbeiten während des laufenden Mietvertrages betrifft (BGH, Az. VIII ZR 224/07). Bei Mietende sollten die Farben dann allerdings so gewählt werden, dass der Vermieter die Wohnung dem Nachmieter ohne erneutes Streichen übergeben kann. Empfehlenswert sind dann neutrale, helle Farben.
Wann muss renoviert werden? Oft verlangt der Vermieter im Mietvertrag eine Renovierung beim Auszug aus der Wohnung („Endrenovierungsklausel“). Ungültig ist eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die bei Auszug unabhängig von der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur zur Renovierung verpflichtet (BGH, Az. VIII ZR 308/02). Hat der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit dieses Vertragspunktes beim Auszug zu Unrecht renoviert, kann er nach einem BGH-Urteil vom 27. Mai 2009 sogar auf Kostenerstattung seitens des Vermieters bestehen (Az. VIII ZR 302/07).
Mieterhöhung statt Schönheitsreparaturen? Mieterhöhungen auf Grund unwirksamer Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unzulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil entschieden (BGH, Az. VIII ZR 181/07). Weitere Informationen zu rechtlichen Fragen unter www.das-rechtsportal.de. (Pressemitteilung der D.A.S.)