Urteil: Wann ist ein Haus bezugsfertig?

Der Zeitpunkt, in dem ein neu erbautes Haus bezugsfertig ist, kann hinsichtlich der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen von entscheidender Bedeutung sein.
Im vorliegenden Fall wurde in einem Architektenvertrag über die Bauplanung und Bauüberwachung für ein Einfamilienhaus mit Souterrainwohnung vereinbart, dass die Verjährung mit der Bezugsfertigkeit beginnt. Der Bauherr war auch in das Haus eingezogen, obwohl der Zugang der Souterrainwohnung nicht fertig gestellt worden war.

So landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof, der in seinem Urteil (Az.: VII ZR 397/02) entscheiden musste, wann denn nun ein Haus als bezugsfertig gilt. Wie die Quelle Bausparkasse berichtet, hatte in dem verhandelten Streitfall der Bauherr Schadenersatz wegen eines Baumangels verlangte, den der Architekt zu vertreten hatte. Der Architekt berief sich dagegen auf Verjährung. Er verwies auf eine Regelung im Architektenvertrag, nach der die Dauer der Gewährleistung und Haftung fünf Jahre nach Bezugsfertigkeit betragen sollte.

Dieser Ansicht des Architekten folgten die BGH-Richter jedoch nicht. Die Bezugsfertigkeit könne nicht mit dem Zeitpunkt gleichgesetzt werden, in dem der Bauherr in das Objekt eingezogen sei. Zur Bezugsfertigkeit gehöre auf jeden Fall die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt.

In vorliegenden Fall war die als Zugang zur Souterrainwohnung vorgesehene Außentreppe noch nicht fertig gestellt. Der Zugang sei ein zentrales Element für den Bezug. Sei für eine Souterrainwohnung ein Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, müsse diese Treppe errichtet sein. Dem Bauherrn sei nicht zuzumuten, das Objekt entgegen der vertraglichen Vereinbarung über einen möglichen Kellerzugang zu nutzen, urteilte der BGH.

Auch wenn der Bauherr sich bisher mit einem Behelfszugang begnügt habe, komme es nicht auf die Bezugsfertigkeit des „überwiegenden Teils“ des Hauses an, sondern auf die Bezugsfertigkeit des „gesamten“ Hauses. Diese liegt nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zumutbarer Weise zugänglich sei.