Baudarlehen sind heute preiswerter als vor acht oder neun Jahren. Darüber können sich nicht nur Kaufinteressenten freuen, sondern auch Immobilienbesitzer, die in Kürze eine Anschlussfinanzierung planen. Niedrige Zinsen und die während der bisherigen Laufzeit reduzierte Kreditsumme ermöglichen deutlich geringere Kreditraten als zu Finanzierungsbeginn. Wer jedoch beim Anschlussdarlehen seine Rate um jeden Preis senken möchte, zahlt am Ende meist drauf.
Bei der Anschlussfinanzierung besteht die Möglichkeit, das Darlehen neu auszurichten. So können Darlehensnehmer die Kreditrate ändern, Sondertilgungen einplanen und die Zinsbindung optimieren. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Sonderzahlung vorzunehmen und damit den Kreditbetrag weiter zu verringern. Das ist auch deswegen sinnvoll, weil Sonderzahlungen nach dem Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind.
"Die Ratenhöhe sollte den veränderten Einkommensverhältnissen und dem aktuellen Zinsniveau Rechnung tragen", rät Dr. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Möglicherweise ist seit dem Erstdarlehen das Einkommen gestiegen, der Partner erzielt ebenfalls eigene Einkünfte oder die Ausgaben sind gesunken, zum Beispiel weil die Kinder außer Haus sind. In solchen Fällen ist die Erhöhung der Tilgungsrate sinnvoll, denn dadurch ist man schneller schuldenfrei.
Die Kreditrate wird auch durch Faktoren wie den Darlehensrestbetrag oder das aktuelle Zinsniveau beeinflusst. Weil der Darlehensbetrag im Vergleich zum Erstkredit niedriger ausfällt, winkt dem Kreditnehmer Entlastung. Gesellt sich dazu noch ein günstigeres Zinsniveau, freuen sich viele über deutlich sinkende Monatsraten.
Die Sache hat allerdings einen Haken: Niedrige Kreditraten führen letztlich nicht zu weniger, sondern zu höheren Zinskosten. Schuld daran ist die geringe Tilgungsleistung. Sie verursacht bei niedrigen Zinsen lange Kreditlaufzeiten, weil das Darlehen nur zögerlich zurückgeführt wird. Die einzelnen Kreditraten sind zwar niedrig, aber unter dem Strich summieren die vielen Monatszahlungen den Zinsaufwand zu großen Beträgen.
Beispiel: Wenn man einen Restkredit über 130.000 Euro mit einem Prozent Anfangstilgung fortführt, so wäre man bei einem Zinssatz von 5,3 Prozent erst nach 34,9 Jahren schuldenfrei. Die monatliche Belastung beläuft sich zwar auf moderate 682 Euro, die Zinszahlungen summieren sich aber im Lauf der Zeit auf fast 155.000 Euro!
"Um die Zinskosten zu verringern, sollten Eigentümer nicht vorrangig auf eine niedrige Kreditrate schauen, sondern einen vertretbaren Kompromiss zwischen Raten- und Tilgungshöhe suchen", rät Finanzexperte Müller. Sinnvoll ist es, eine Anfangstilgung von mehr als einem Prozent zu wählen. Im vorangegangenen Beispiel würde sich bei einer Anfangstilgung von zum Beispiel drei Prozent die monatliche Kreditrate zwar auf 899 Euro erhöhen. Dafür wäre der Kredit aber bereits nach gut 19 Jahren getilgt und der Zinsaufwand hätte sich mit 78.000 Euro praktisch halbiert!
Wer sich eine Anfangstilgung von vier Prozent leisten kann, der verringert den Zinsaufwand gar auf knapp 63.000 Euro und die Laufzeit auf 16 Jahre. Die Strategie beim Anschlussdarlehen sollte daher lauten: Kreditrate nicht verringern, Tilgungsrate möglichst rauf! Die geringere Restschuld zum Umschuldungstermin sowie günstige Zinsen bieten dafür die beste Basis.
Pressemitteilung Deutsche Bank AG