Vom Gesetz her ist ein Vermieter verpflichtet, seinem Mieter die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und während der gesamten Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Die Wirklichkeit sieht häufig anders aus. Unerträglicher Baulärm, Schimmel an den Wänden oder Heizungsausfall im Winter beeinträchtigen oft das Wohlbefinden in den eigenen vier Wänden. Stellt sich die Frage für den Mieter, welche Schäden denn als Wohnungsmangel gelten, welche zur Mietminderung berechtigen und ob bzw. wie man deshalb eine Mietminderung gegenüber seinem Vermieter durchsetzen kann. „Laut Rechtsprechung handelt es sich um einen Mangel, wenn der Ist-Zustand, also der tatsächliche Zustand, negativ vom Soll-Zustand entsprechend Mietvertrag und Gesetz abweicht“, erläutert Regina Spieler, Rechtsexpertin und Juristin der , Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Im Klartext bedeutet das, „dass ein Mangel vorliegt, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er es dem Vertrag entsprechend erwarten darf“, so Spieler weiter.
Typische Wohnungsmängel sind Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel, verstopfte Leitungen, undichte Fenster und Türen, schlechte Schall- und Wärmeisolierung bis hin zu Ungeziefer. Und Mietmängel betreffen nicht nur die Wohnung, sondern sämtliche technischen Anlagen, wie Heizung und Einbaugeräte und Nebenflächen wie Keller, Speicher und Garagen. Darüber hinaus ist der Vermieter ebenfalls verpflichtet, sämtliche Gemeinschaftsbereiche, also Flure, Treppenhäuser bis hin zum Garten und Innnenhof in dem Zustand zu erhalten, wie er bei Unterzeichnung des Mietvertrages angetroffen wurde. „Zu mittelbaren Schäden zählen Bau- und Verkehrslärm, Geruchsbelästigung und eine ständig blockierte Garagenzufahrt“, so die Rechtsexpertin. Somit sind Vermieter auch für Mängel haftbar, für die sie weder verantwortlich sind, noch die sie beseitigen können.
Liegt ein Wohnungsmangel vor, muss der Vermieter möglichst umgehend per Einschreiben mit Rückschein darüber informiert werden und zwar verbunden mit einer angemessenen Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels, in der Regel zwei Wochen. Reagiert der Vermieter nicht, kann man die Miete mindern, wobei sich die Höhe nach Art und Umfang des Mangels, nach Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung richtet und welche Räume betroffen sind. Entsprechende Mietminderungstabellen und -quoten stellen nur Orien¬tierungshilfen dar. So bleibt nur, die Einschränkung des Wohnwertes zu schätzen und zu bemessen und dann den entsprechenden Mietanteil einzubehalten. Liegt man dabei ohne böse Absicht oder Leichtfertigkeit falsch, besteht keine Kündigungsgefahr wegen Zahlungsverzugs, da dieser durch eine überhöhte oder nicht gerechtfertigte Mietminderung nicht begründet ist. Bei Mängeln, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren, gibt es kein Mietminderungsrecht.
Pressemitteilung der