Die Unterschrift im Vertrag macht den Käufer juristisch noch nicht zum Eigentümer einer Immobilie. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch – der Auflassung – geht das Eigentum an den neuen Besitzer über.
Der Kauf einer Immobilie geschieht in mehreren Schritten. Nach der Objektsuche und der Einigung mit dem Verkäufer über den Preis wird der Vertrag unterschrieben. Beide Parteien müssen hierzu einen Notar aufsuchen, der den Kauf beglaubigt. Mit der Unterschrift wird der Käufer de facto zum neuen Eigentümer der Immobilie, juristisch gesehen aber noch nicht. Maßgeblich für den tatsächlichen Eigentumsübergang ist die so genannte Auflassung, also der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
„Der Begriff „Auflassung“ bedeutet so viel wie Einigungserklärung“, erklärt Robert Anzenberger vom Immobilienvermittler PlanetHome. Damit es dazu kommt, müssen beide Parteien beim Notar eine Auflassungsvereinbarung abgeben. Mit dieser Vereinbarung erklären sie sich einverstanden, dass die Immobilie den Besitzer wechselt. „Die Auflassungsvereinbarung ist die Grundlage dafür, dass der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragt“, so Anzenberger. Der Vermerk gewährleistet die Änderung im Grundbuch zugunsten des neuen Eigentümers und sichert ab, dass die Immobilie während der Zeit des Eigentumsübergangs kein zweites Mal verkauft wird.
„Die Auflassungsvormerkung ist praktisch ein Sicherheitspuffer“, erklärt der Immobilienvermittler. Da zwischen Abschluss des Vertrags und Grundbucheintrag einige Wochen liegen, ist es dem Altbesitzer in dieser Zeit möglich, das Grundstück zu beleihen oder gar ein zweites Mal zu verkaufen. Dann müsste er zwar Schadenersatz an den ursprünglichen Käufer zahlen, doch ist der neue Kaufpreis wesentlich höher als der alte, dürfte dies den Verkäufer kaum stören. Damit genau dies nicht passiert, wird die Auflassungsvormerkung zwischengeschaltet. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf das erworbene Grundstück.
Der eigentliche Eigentumsübergang geschieht dann mit der Umschreibung im Grundbuch. Üblicherweise zahlt der Käufer den Kaufpreis vor der Grundbuchumschreibung an den Notar oder direkt an den Altbesitzer. Ist das Geld eingetroffen, veranlasst der Notar die Grundbuchänderung zugunsten des neuen Eigentümers. Zahlt der nicht, lässt der Notar die Auflassungsvormerkung wieder löschen, damit ist das Geschäft geplatzt. Solange die Grundbuchänderung nicht geschehen ist, bleibt der Alteigentümer rechtlich gesehen Besitzer der Immobilie.