Die Immobilienmärkte in München und Hamburg bieten auch im Jahr zwei nach Beginn der Finanzkrise im europäischen Vergleich sehr gute Perspektiven für Immobilieninvestoren. Nach Einschätzung von über 640 befragten Immobilienexperten liegen die beiden Städte gemessen an den Ertragschancen in 27 europäischen Metropolen auf den Plätzen eins und drei. Hinter die bayerische Landeshauptstadt schiebt sich London auf den zweiten Rang, wie aus der Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2010“ von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI) hervor geht. Auch Berlin und Frankfurt konnten ihre Vorjahresplatzierungen unter den Top-Ten-Märkten verteidigen.
„Die Immobilienmärkte in den vier deutschen Städten zeichnen sich nach wie vor durch eine überdurchschnittliche Stabilität aus. Allerdings müssen die Spitzenplatzierungen vor dem Hintergrund einer insgesamt weiterhin schwachen Immobilienkonjunktur in Europa gesehen werden“, kommentiert Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PricewaterhouseCoopers in Deutschland.
So bewerten die Experten die Rendite von Immobilieninvestitionen (bestehende Portfolios und Zukäufe) auf einer Skala von neun („hervorragend“) bis eins („katastrophal“) im gesamteuropäischen Durchschnitt nur mit 4,74 und damit nur etwas besser als 2009 (4,71).
Allerdings gibt es Anzeichen für eine Erholung des europäischen Immobilienmarktes. So liegt die Durchschnittsnote für die Rendite von Immobilienakquisitionen bei 4,94 und damit über der Bewertung für Bestandsimmobilien von 4,54. Attraktivster Markt für Käufer ist derzeit London (5,98). München (5,66) und Hamburg (5,56) folgen in diesem Ranking auf den Plätzen zwei und drei.
Schlechte Noten für Moskau
Während die deutschen Städte ihre Platzierungen im Immobilienranking zumeist halten oder leicht verbessern konnten, gab es auf den übrigen Positionen zum Teil starke Verschiebungen. Zu den Gewinnern zählen London und Paris, die 2010 wieder deutlich positive Ertragsperspektiven bieten. Besonders bemerkenswert ist der Aufstieg Wiens. Die österreichische Hauptstadt kletterte im Ranking um elf Positionen auf den sechsten Rang.
Absteiger des Jahres ist Moskau. Nach Einschätzung der befragten Immobilienexperten leidet die Metropole unter einem hohen Leerstand, der vor allem auf das Abflauen des Ölbooms und die verbundenen volkswirtschaftlichen Probleme Russlands zurückzuführen ist. Die Benotung für die Ertragsperspektiven fiel im Jahresvergleich von 5,02 auf 4,17, im Ranking fiel Moskau damit um 17 Plätze auf Rang 23.
Kredite bleiben knapp
Wie bereits im Krisenjahr 2009 ist Kapital nach Einschätzung der Immobilienexperten knapp. Für 2010 erwarten rund 85 Prozent der Befragten eine nicht ausreichende Versorgung mit Fremdkapital, fast die Hälfte sieht die Branche sogar in einer Kreditklemme. Etwas besser sind die Perspektiven bei der Eigenkapitalfinanzierung. Immerhin jeder vierte sieht Kapitalangebot und -nachfrage im Gleichgewicht, knapp 14 Prozent registrieren sogar ein Überangebot an verfügbarem Kapital.
„Nachdem sich viele institutionelle Investoren im vergangenen Jahr kaum am Markt engagiert haben, suchen sie 2010 intensiv nach neuen Anlagemöglichkeiten für die aufgestaute Liquidität. Insbesondere für so genannte opportunistische Investoren, die auf die Übernahme notleidender Investments spezialisiert sind, haben sich im vergangenen Jahr nicht die von vielen Marktteilnehmern erwarteten Investitions-möglichkeiten ergeben“, erläutert Brücken.
Büroraum in München, Wohnungen in Berlin
Während sich alle analysierten deutschen Städte durch eine vergleichsweise stabile Renditeentwicklung auszeichnen, unterscheiden sich die Immobilienmärkte im Detail zum Teil erheblich von einander. München ist nicht nur der europaweit attraktivste Immobilienstandort, die Ertragsperspektiven für die Stadt haben sich gegenüber 2009 auch weiter verbessert (Note 5,61 gegenüber 5,51 im Vorjahr). Die befragten Investoren bevorzugen in München Büroobjekte. Gut jeder Dritte (33,8 Prozent) würde vor allem in diesem Segment aktiv werden. Auch Einzelhandelsimmobilien (29,6 Prozent) und Wohnraum (21,8 Prozent) gelten als attraktiv.
In Hamburg haben sich die Renditeaussichten gegenüber 2009 leicht von 5,41 auf 5,38 verschlechtert, dennoch bleibt die Stadt im europäischen Vergleich ein Top-Standort. Bevorzugte Investments sind neben Logistikimmobilien Einzelhandelsobjekte (29,9 Prozent), zu Büro- und Wohnimmobilien würden jeweils gut 22 Prozent der Befragten raten.
Berlin profitiert nach Ansicht der Immobilienexperten von seinem Image als Kultur-metropole und der hohen Anziehungskraft für private Investoren. Eine Investition in Wohnraum empfehlen 30,6 Prozent der Befragten. Dies ist der höchste Wert für diese Immobilienkategorie im Vergleich aller europäischen Städte. In Büros würden demgegenüber nur knapp 16 Prozent bevorzugt investieren.
Frankfurt konnte sich im Vorjahresvergleich zwar in den Top-Ten halten, leidet aber nach Einschätzung vieler Befragter unter der starken Abhängigkeit vom Finanzsektor. Die Folgen sind fallende Mieten und steigende Leerstände. Auf der anderen Seite eröffnen sich längerfristig orientierten Anlegern Kaufgelegenheiten. Insgesamt bleiben Büroflächen für die relativ meisten Befragten (35,4 Prozent) die bevorzugten Investitionsobjekte in der Main-Metropole, während gut 30 Prozent eher im Einzelhandelssegment investieren würden.
Europas Top-Ten-Märkte
Rang 2010* Stadt Bewertung der Ertragsperpektiven** 1 (1) München 5,61
2 (5) London 5,52
3 (2) Hamburg 5,38
4 (8) Paris 5,32
5 (3) Istanbul 5,14
6 (17) Wien 5,09
7 (9) Berlin 5,05
8 (18) Mailand 4,98
9 (10) Frankfurt 4,93
10 (13) Warschau 4,89
*Rang 2009 in Klammern ** Durchschnittsnote auf einer Skala von 1 („katastrophal“) bis 9 („hervorragend“)
Alexander Otto, Vorsitzender von ULI Europe und CEO der ECE Projektmanagement kommentiert: „Die Studie von ULI und PwC spiegelt den allgemeinen Trend wider. Die europäische Wirtschaft ist dabei, sich zu erholen, doch der Prozess wird langsam und uneben sein. Wie sich die Werte dabei entwickeln ist abhängig davon, wie sich Europa wirtschaftlich im weltweiten Wettbewerb schlägt.“
(Pressemitteilung PricewaterhouseCoopers AG)
