Aktueller Immobilien-Marktbericht für Europa

In den vergangenen Wochen mehrten sich die Anzeichen, dass die Talsohle des konjunkturellen Abwärtstrends naht. Einige wirtschaftliche Stimmungsindikatoren stabilisierten bzw. verbesserten sich, was neben der deutlichen Erholung an den Aktienmärkten als grundsätzlich positives Signal gewertet werden kann.
Gleichwohl stehen die europäischen Volkswirtschaften noch vor großen Herausforderungen. Eine Erholung exportorientierter Nationen wie Deutschland ist abhängig von der Nachfrage aus anderen Ländern, was wiederum deren konjunkturellen Aufschwung voraussetzt. Konsumdominierte Volkswirtschaften werden weiterhin unter der zu erwartenden höheren Arbeitslosigkeit leiden.
Einhergehend mit der noch bestehenden wirtschaftlichen Unsicherheit sowie der rückläufigen Beschäftigung, sind auch die Vermietungsumsätze an den europäischen Flächenmärkten deutlich zurückgegangen. Ein weiter absinkendes Marktmietniveau, erhöhte Risiken bei Anschlussvermietungen, aber auch generelle Mietausfallrisiken sollten das Geschehen auf den Flächenmärkten über die kommenden Quartale hinweg dominieren. Transaktionen gestalten sich aufgrund fehlender Finanzierungsmöglichkeiten weiterhin als schwierig. Banken sind nach wie vor nicht bereit, ihre derzeit auf 1,8 Billionen Euro belaufenden Immobilienfinanzierungen nennenswert auszuweiten. Außerdem managen sie ihre Kreditportfolios noch eher passiv. Dies ist umso erstaunlicher vor dem Hintergrund, dass Immobilien seit dem Höhepunkt des Investmentzyklus‘ bis zu 40 % ihres Wertes eingebüßt haben, was dazu führte, dass immer mehr Immobilieninvestoren gegen die in ihren Verträgen festgelegte Verschuldungsquote verstoßen. Alleine auf Grund dieser „buchhalterischen“ Wertverluste kam es bisher noch nicht zu zahlreichen Notverkäufen. Die Banken sind derzeit eher bereit, höhere Verschuldungsquoten zu dulden, um eine Liquidierung ihrer Sicherheit unter den derzeitigen Marktverhältnissen zu vermeiden.
„Wenngleich sich bislang der Handel mit zwangsliquidierten Immobilien auf einem erstaunlich niedrigen Niveau bewegt, sollten Volumen und Umschlaggeschwindigkeit solcher Objekte im Jahresverlauf deutlich zunehmen“, prognostiziert Markus Reissner, Research Analyst bei Pramerica in München. „Ernsthaft problematisch wird es für Banken, wenn die Zinszahlungen aus dem Cash-Flow heraus nicht mehr voll bedient werden können. Dazu kommt es bei wirtschaftlich bedingten Mieterausfällen bzw. durch ein absinkendes Marktmietniveau. Solche „Cash-Flow-Lücken“ sind im Wesentlichen erst in den kommenden zwei Jahren zu erwarten, da sich in diesem Zeitraum der wirtschaftliche Abschwung auf die Mietmärkte auswirkt.“
An Börsen notierte Immobilienfirmen sammeln derzeit neues Eigenkapital ein, um ihre Bilanzen zu stabilisieren: Allein in Großbritannien erhöhten REITS in den letzten Wochen ihr Eigenkapital um 3 Mrd. Euro. Gleichwohl bleibt dieser Sektor volatil, insbesondere aufgrund der nach wie vor großen Unsicherheiten hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der Fundamentaldaten.
(Pressemitteilung der Pramerica Real Estate Investors (Deutschland) GmbH)

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