Tücken bei Kauf und Vererbung

Eine Immobilie im Ausland ist für viele ein Traum. Doch bereits beim Kauf müssen landestypische Eigenheiten beachtet werden.

Schon 1,5 Millionen Deutsche haben sich den Traum einer eigenen Auslandsimmobilie erfüllt – Tendenz steigend. Beim Kauf müssen allerdings die organisatorischen Besonderheiten in der jeweiligen Landessprache bewältigt werden. Da Auslandsimmobilien eine zunehmend wichtige Rolle in den Vermögensportfolios deutscher Anleger einnehmen, sollten Interessenten außerdem den langfristigen Blick auf die Vererbungsmodalitäten wagen.

„Wer beim Erwerb einer Immobilie im Ausland die rechtlichen und steuerlichen Regelungen vor Ort zu wenig beachtet, kann im Nachhinein unangenehme Überraschungen erleben“, weiß Ludger Strecker von der Commerzbank. In einem ersten Schritt sei darum zu klären, ob eine Zustimmung der örtlichen Behörden und Ämter für den Kauf erforderlich ist.

In einem zweiten Schritt sollten sich potenzielle Käufer laut Strecker über die länderspezifischen Rechtsvorschriften für den Kauf informieren. Zum Beispiel seien in Spanien, Italien und Frankreich Vorverträge in der Regel auch ohne notarielle Beurkundung bindend. Darüber hinaus würden zum Teil regionale Besonderheiten wie Urbanisationsregelungen oder Umweltauflagen die Orientierung erschweren. „Bei Kaufverhandlungen und Vertragsabschlüssen im Ausland sollte nicht auf die Unterstützung
ortsansässiger Anwälte und Notare verzichtet werden“, rät Strecker deshalb.

Nicht nur der Kauf einer Auslandsimmobilie ist von nationalen Vorschriften geprägt, auch die Vererbung. Obwohl sich die Wenigsten bei der Anschaffung schon mit Erbfragen beschäftigen, empfiehlt die Commerzbank genau das. Denn ein ungeregelter Nachlass setze die Erben hohen organisatorischen und finanziellen Belastungen aus.

International ließen sich grundsätzlich zwei Vorgehensweisen im Erbrecht unterscheiden. Spanien oder Italien beispielsweise handelten meist nach dem Heimatrecht des Erblassers. Das bedeute, dass ausländische Immobilien eines deutschen Staatsbürgers nach deutschem Recht vererbt werden. In anderen Staaten, darunter Frankreich und Südafrika, sei das Ländererbrecht verbreitet. In der Schweiz richte sich das Erbrecht nach dem Wohnsitz.

Ebenso unterscheide sich die Erbschaftsteuer von Land zu Land. Besonders in den USA müsse die zu zahlende Erbschaftsteuer schon vor dem Kauf bekannt sein, so Ludger Strecker, weil sie nicht nur auf Nettobasis ermittelt werde, sondern häufig ein progressiver Tarif Anwendung finde. Demnach könne die Steuerrate bis zu 55 Prozent des Immobilienwerts betragen. Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den jeweiligen Ländern würden den Überblick zusätzlich erschweren.

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