Steuern sparen mit Immobilien

Diese Ferienwohnung wird Ihnen präsentiert mit geldwerter Unterstützung des Finanzamts

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Wer viel arbeitet soll sich erholen. Wenn der wohlverdiente Urlaub im eigenen Ferienhaus verbracht wird, kann man sich dabei auch gleich die Kosten für die Hotelübernachtung sparen. Und im Idealfall beteiligt sich sogar das Finanzamt an den Kosten der eigenen Ferienimmobilie. Dies ist aber gar nicht so einfach, denn dazu muss man dem Fiskus die Gewinnerzielungsabsicht beweisen. Eine steuerliche Geltendmachung ist nämlich nur möglich, wenn die Gewinnerzielung durch Vermietung die hauptsächliche Nutzung des Ferienhauses ist. Schaft man es nicht, dies dem Finanzamt zu beweisen, spricht man von Liebhaberei und das Finanzamt erkennt etwaige Aufwendungen in Zusammenhang mit der Immobilie nicht an.

Doch wie weist man die Gewinnerzielungsabsicht dem Finanzamt nach? Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: Der einfachste Weg ist es, die Ferienwohnung zunächst gar nicht selbst zu nutzen. Dafür reicht man beim Finanzamt einen Maklervertrag ein, der eine Eigennutzung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt.

Weiterhin muss man dem Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht durch die Vermietung belegen. Als Richtgröße gilt hier eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 57/02), wonach die Immobilie mindestens 75 Prozent der ortsübliche Vermietungszeit über vermietet sein sollte. Kann diese Größenordnung nicht erreicht werden, muss eine Ertragsprognose erstellt werden. Diese muss darlegen, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann (BFH: Az IX R 97/00).

Viele Immobilienbesitzer wollen ihr Feriendomizil aber sicher auch selbst nutzen. Auch in diesem Fall ist eine Ertragsprognose erforderlich. Weist die Prognose nach, dass Gewinn erzielt werden kann, werden Vermietungszeit und Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt. Je länger also vermietet wird, desto mehr kann abgesetzt werden. Unter Umständen kann auch ein Leerstand als Vermietungszeit anerkannt werden, wenn die Zeit der Eigennutzung vorher genau festgelegt wurde.

Absetzbar sind Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie Heizung, Strom oder Reparaturen. Da oftmals die Ausgaben über den Einnahmen liegen, kann der Verlust das zu versteuernde Einkommen mindern.

Welche Auswirkungen das neue Erbschaftssteuerrecht auf Immobilien hat, erfahren Sie auf der abschließenden Seite.