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28.02.2013

Richtig kalkulieren bei der Immobilienfinanzierung

Für die meisten Bürger ist der Kauf einer Immobilie die größte Investition ihres Lebens: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanziert, geht in der Regel langfristige Verpflichtungen ein ? mit entsprechenden Risiken. Die lassen sich zwar nie ganz vermeiden, wohl aber deutlich verringern. Dies gelingt potenziellen Immobilienkäufern, wenn sie vor Erwerb drei wesentliche Regeln zur optimalen Baufinanzierung beachten.

1. Richtig kalkulieren

(tel) Beim Kauf einer Immobilie entstehen nicht zu unterschätzende Nebenkosten, die bei der Finanzierung keinesfalls unter den Tisch fallen dürfen. Wie die ING-DiBa berichtet haben die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz mittlerweile die Grunderwerbsteuer auf 5,0 Prozent des Kaufpreises erhöht. Hamburg, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen, Bremen auf 4,5 Prozent und im Saarland macht sie 4 Prozent aus. Bei einem Objektpreis von 250.000 Euro für eine Eigentumswohnung schlägt eine 4,5-prozentige Steuer schon mit 11.250 Euro zu Buche.

Für die Leistungen des Notars und die Grundbucheintragung sollte man noch einmal rund 1,5 Prozent des Objektpreises einkalkulieren. Hinzu kommt häufig noch die Maklerprovision. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent. Unterm Strich bedeutet das: Die Nebenkosten können so bis zu rund 13,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen!

Gleichzeitig gilt es, die monatlichen Belastungen für Zinsen, Tilgung und Wohnnebenkosten nüchtern zu kalkulieren und sich ehrlich die zentrale Frage zu stellen: Können diese Beträge zehn Jahre und länger problemlos gezahlt werden? Zusätzlich sollte im Haushaltsbudget etwas Spielraum verbleiben, etwa für finanzielle Notfälle oder die Finanzierung von Urlaub und Hobbys. Denn auch begeisterte Eigentümer werden irgendwann etwas anderes als die eigenen vier Wände sehen wollen.

2. Den richtigen Finanzierungsmix wählen

Nur in den seltensten Fällen wird eine Immobilie zu 100 Prozent aus Fremdmitteln finanziert. Grundsätzlich gilt für selbst genutzte Objekte: Je mehr Eigenkapital der Bauherr oder Käufer aufbringen kann, desto besser ist es. Nicht nur die Nebenkosten (siehe erste Regel) sollten aus Eigenmitteln bestritten werden. Wer zwischen 20 und 30 Prozent des Objektpreises an Erspartem einbringt, finanziert solide. Zudem sollte geprüft werden, ob zinsgünstige Förderdarlehen in Anspruch genommen werden können ? zum Beispiel KfW- oder Arbeitgeberkredite.

Der große Rest wird mit Fremdmitteln von Geldinstituten bezahlt. Bewährt haben sich hier besonders die klassischen Hypothekendarlehen mit Zinsfestschreibung und Annuitätentilgung. Werden dagegen mehrere Finanzierungsformen miteinander kombiniert, etwa ein Bauspar- und ein Bankdarlehen, ist Vorsicht geboten. In diesem Fall sollte der angehende Immobilienerwerber immer den Effektivzins für die Gesamtfinanzierung ermitteln lassen, um eine realistische Preisvorstellung zu erhalten.

3. Den richtigen Finanzierer wählen

Wer den günstigsten Geldgeber finden will, muss strukturiert vorgehen - und sich vorher Klarheit über die benötigte Kreditsumme, die Höhe des gewünschten Anfangstilgungssatzes (in Zeiten niedriger Zinsen sollte es mehr als die einprozentige Standardtilgung sein) und die gewünschte Zinsbindungsfrist (empfehlenswert sind derzeit mindestens zehn Jahre) verschaffen. Beim Angebotsvergleich sollte auch auf die Flexibilität in der Tilgungsphase geachtet werden. Bei einigen Finanzierern sind zum Beispiel jährliche Sondertilgungen ebenso ohne Zinsaufschlag wie mehrmalige Veränderungen des Tilgungssatzes während der Zinsbindung möglich.

Die in den Angebotsvergleich einbezogenen Geldinstitute sollten auf der Basis der vom Käufer vorgegebenen Eckdaten eine konkrete Finanzierungsofferte für die ausgewählte Immobilie auf den Tisch legen. Der wichtigste Vergleichsmaßstab ist dann der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung.

Bild: chocolat01 / pixelio.de

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