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27.10.2014

Hypotheken und Grundschulden – Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung

Eine Hypothek bedeutet, dass die Rechte der Immobilie, zum Beispiel eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses, abgetreten sind, um Geldleistungen zu erhalten. Haupteinsatzbereich ist die Sicherung von Bankkrediten. Dabei ist der Schuldner berechtigt, die Immobilie durch eine Zwangsvollstreckung zu nutzen, um nicht erhaltene Leistungen zu bekommen. Die Höhe des Wertes richtet sich nach dem Wert des Objektes. Die Hypothek ist immer in das Grundbuch eingetragen, da dies die Absicherung der Gläubiger bedeutet. Zahlt der Schuldner seine finanziellen Verpflichtungen zurück, sinkt der Stand der Hypothek, bis die Bank eine löschungsfähige Quittung ausstellt oder eine Löschungsbewilligung erfolgt. Die Quittung ermöglicht es dem Eigentümer, die Hypothek auf sich umschreiben zu können. Eine genaue Auflistung der Gegenstände des Pfandrechts gibt es auf rechtslexikon-online.de.

Mittlerweile sind nur noch rund 20 Prozent der Grundpfandrechte Hypotheken, denn die Grundschuld ist heutzutage weiter verbreitet. Diese bezeichnet ebenfalls eine Sicherheit bei Darlehensaufnahme für eine Immobilie. Die Hypothek gilt als akzessorisch, das bedeutet, sie ist mit einer persönlichen Forderung gegen den Schuldner verbunden und diese Forderung ist unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Die Grundschuld ist abstrakt und nicht vom Bestand einer Forderung, wie zum Beispiel eines Kredits, abhängig und kann dadurch flexibler eingesetzt sein. Allerdings kann der Gläubiger ohne eine Klage den verpfändeten Grundbesitz zwangsversteigern. Neben der Immobilie können bei der Grundschuld auch Lohnpfändung oder Vermögenspfändungen stattfinden.

Betrag und Kosten

Um die Grundschuld festzulegen, ist ein Notar notwendig. Dieser beurkundet die Schuld, die sich nach der amtlichen Kostenordnung und dem Geschäftswert richtet. Die Kosten der Buchgrundschuld können sich zum Beispiel bei einer Grundschuld über 500.000 auf über 800 Euro beziffern, da in der Kostenordnung eine 10/10 Gebühr anfällt. Die Kosten für die Beurkundung durch den Notar richten sich ebenfalls nach der Gebührenordnung und ergeben in der Regel 2,5/10 Gebühr für die Beglaubigung und 10/10 Gebühr der Beurkundung.

 

20/10 Gebühr10/10 Gebühr½ Gebühr¼ Gebühr1.00020,0010,0010,0010,0020.000114,0072,0036,0018,00100.000414,00207,00103,5051,75400.0001.314,00657,00328,00164,25500.0001.614,00807,00403,50201,75

Eintragungswert bis ? Euro

Quelle: http://www.grundbuch.de/gebuehrenordnung.html

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Für die Briefgrundschuld ist ein Grundschuldbrief notwendig. Dieses Wertpapier ist zum Beispiel von Gläubiger zu Gläubiger abtretbar, ohne Eintrag in das Grundbuch. Wer den Brief erhält, ist Besitzer der Pfandrechte. Deshalb ist es sinnvoll, bei Tilgung der Schulden den Grundschuldbrief löschen zu lassen. Die Buchgrundschuld behandelt den Eintrag in das Grundbuch, ohne ein weiteres schriftliches Dokument aufzusetzen. Die Informationen im Grundbuch helfen dabei, den Verlauf des Pfandrechts nachzuvollziehen.

Hypothekenzinsen berechnen

Mit Hypothekenzinsen sind die Zinsen gemeint, die für eine Immobilienfinanzierung genutzt sind. Die Besonderheit dieser Zinsen liegt darin, dass die Verrechnung mit der Tilgung stattfindet und die tilgende Person so im Laufe der Kreditrückzahlung mehrere Tilgungen vornehmen kann und die Zinsen sich dadurch weiter verringern. Im Vergleich der letzten Jahre sind Hypothekenzinsen immer noch sehr günstig, da im Gegensatz zu Dispositionskrediten von 10 bis 12 Prozent die Hypotheken bei 2,6 bis 3,8 Prozent liegen. Des Weiteren sind die Art der Zinsgestaltung und die Dauer der Zinsfestschreibung wichtig. Es gibt die Optionen, variable Zinssätze zu nutzen, um die Höhe der Zinsen klein halten zu können. Folgender Eintrag hilft dabei, die Hypothek für die eigenen Ansprüche zu berechnen.

Grundschuldzinsen berechnen

Die Grundschuldzinsen sind vergleichsweise hoch angesetzt. Der Grundschuldzins ist von einem Darlehenszins unabhängig, denn er ist im Prinzip zunächst ein fiktiver Zins. Erst wenn der Schuldner zum Beispiel die Kreditraten nicht mehr zahlt, erfolgt der Einsatz des Grundschuldzinses. Gibt es zum Beispiel eine Zwangsversteigerung, erhält der Gläubiger nicht nur die Grundschuldsumme, sondern auch zusätzlich den erhöhten Betrag durch den Grundschuldzins. Damit minimiert sich das Risiko für die Gläubiger bei geringeren Erträgen aus den Zwangsvollstreckungen. Meist sind Vereinbarungen von zehn bis sechzehn Prozent Grundschuldzinsen getroffen. Sollten Unklarheiten dabei bestehen, ist es immer hilfreich, Experten hinzuzuziehen. Immobilienfinanzierungen von und mit ZIEGERT Bank- und Finanzierungsconsulting beschäftigen sich mit Fragen rund um die Immobilienfinanzierung und geben Vergleichsangebote bei Finanzierungsanfragen.

Eingrenzung und Dokumente

Da die Grundschuld ein abstraktes Schuldanerkenntnis darstellt, kann der Kunde mit Hilfe einer Zweckerklärung oder Sicherungsabrede festlegen, für welche Zwecke die Grundschuld einzusetzen ist. So entstehen gesicherte Verbindlichkeiten. Die vollstreckbare Urkunde sollten Schuldner ebenfalls zurückfordern, um eventuelle Unklarheiten schnell beseitigen zu können.

Für die Hypothek ist meist ein Schuldschein unterzeichnet, der zusammen mit dem Hypothekenbrief verbunden ist. Das Grundbuchamt verlangt darüber hinaus die Vorlage der Schuldscheine vor einer Ausstellung des Hypothekenbriefes. Konkrete Fragen lassen sich am besten mit Notar und Rechtsanwälten klären.

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