LBS: Aktuelle Gerichtsurteile rund um Sanierung, Renovierung, Umbau

In der kalten Jahreszeit stehen naturgemäß die meisten Baustellen still. Schnee, Eis und erhebliche Minusgrade machen eine ganze Reihe von Arbeiten schlichtweg unmöglich oder erschweren sie zumindest über Gebühr. Private Immobilienbesitzer, die auf der Baustelle vielleicht sogar noch selbst Hand anlegen wollen, verzichten im Winter ohnehin auf Um- und Anbauten. Kaum naht allerdings das Frühjahr, werden die Pläne aus der Schublade gezogen – es ist Zeit für die lang ersehnten Neuerungen.
Doch jede Baustelle kann auch Gefahren und in letzter Konsequenz rechtliche Probleme mit sich bringen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte zusammengestellt, die sich genau mit dieser Problematik befassen. Mal geht es dabei um die vergleichsweise rasche Montage einer Balkon-Trennwand, mal um den deutlich aufwändigeren Anbau eines Fahrstuhls an eine bereits bestehende Immobilie.
Manchmal sind es die kleinen Arbeiten, die erhebliche Probleme mit sich bringen. So wollte der Vater einer Wohnungsbesitzerin lediglich eine Mischbatterie in der Küche anbringen. Er kaufte im Baumarkt einen so genannten Einhebelmischer. Ausgerechnet dieses Modell war aber im konkreten Fall untauglich, es hätte eine Niederdruckbatterie verwendet werden müssen. Die Folgen des Fehlers: Ein Boiler platzte, Wasser lief aus – Fußboden, Schall- und Wärmedämmung der Wohnung wurden beschädigt. Das Amtsgericht Senftenberg (Aktenzeichen 21 C 132/09) entschied, dass die Mieterin nicht für den Schaden in Höhe von rund 3.000 Euro mithaften müsse. Der Grund: In der Montageanleitung hatte es keinerlei Warnhinweise gegeben.
Ein Wohnungseigentümer wünschte, seine Privatsphäre innerhalb einer Wohnanlage besser zu schützen. Aus diesem Grund errichtete er ohne Rücksprache zwischen zwei Balkonen einen Sichtschutz. Seiner Meinung nach war das kein großer Eingriff in die Substanz des Gebäudes. Das sahen aber sowohl der direkt betroffene Nachbar als auch das Landgericht Itzehoe (Aktenzeichen 1 S (W) 1/07) anders. Es handle sich hier um eine bauliche Veränderung, die rückgängig gemacht werden müsse. Einen Anspruch auf Sichtschutz habe der Balkonbesitzer nicht, denn beim Kauf der Wohnung sei diese Blende ja auch nicht vorhanden gewesen.
Je nach Zustand und Alter einer Immobilie, die umgestaltet werden soll, müssen auch die Vorsichtsmaßnahmen während des Baus getroffen werden. So hat ein Architekt, der ein 100 Jahre altes Haus renoviert, für eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit zu sorgen. Das entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 22 U 121/03). Der Architekt hatte dies nicht getan, weswegen zwei Jahre nach Abschluss der Arbeiten Feuchtigkeit auftrat, die bis zu einer Höhe von 50 Zentimetern die Wand hoch zog. Dafür musste der Fachmann Schadenersatz leisten.
Wer in einer Eigentümergemeinschaft lebt, sollte ohnehin Rücksicht auf die anderen Mitglieder nehmen – und zwar auch aus eigenem Interesse. Denn bei ungefragten Eingriffen riskiert man teure Rückbauten. In einem Fall, den das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-3 Wx 3/08) verhandeln musste, ging es um eine länger zurückliegende bauliche Veränderung. Der Eigentümer hatte sie einst eigenmächtig vorgenommen, zwischenzeitlich aber das Objekt verkauft. Nun ging es darum, wie weit der ahnungslose Erwerber von seinen neuen Miteigentümern in Anspruch genommen werden kann. Im Urteil hieß es, er müsse die Beseitigung der Ausbauten (Einrichtung von Wohnräumen mit Bad auf dem Dachboden) dulden. Die Kosten dafür habe die Gemeinschaft zu übernehmen.
Das exakte Einhalten der Regeln des Baurechts bewahrt nicht immer vor Konsequenzen. Diese Erfahrung musste ein Mann machen, der auf seinem eigenen Grundstück die Errichtung einer Scheune plante und bereits über die behördliche Genehmigung verfügte. Dieses Gebäude, so befand der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 8 S 98/08), diene an exakt jenem Ort erkennbar zur Schikane des Nachbarn, deswegen sei die Genehmigung zu widerrufen. Die 12 Meter lange und vier bis fünf Meter hohe Scheune hätte zwar den Mindestabstand gewahrt, wäre aber exakt vor dem Wohnbereich des Nachbarn gelegen. Diesem hätte es den Ausblick auf die freie Landschaft verwehrt.
Für den Mieter sind größere Umbauten alles andere als angenehm. Deswegen geht es vor Gerichten auch immer wieder um die Frage, unter welchen Bedingungen sie solche Arbeiten überhaupt dulden müssen. Der Bundesgerichtshof entschied in einem Grundsatzurteil (Aktenzeichen VIII ZR 110/08), dass zumindest bauliche  Maßnahmen aufgrund einer behördlichen Anordnung oder einer gesetzlichen Verpflichtung nicht ohne weiteres abgelehnt werden können. Notfalls muss der Eigentümer nicht einmal die formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten an den Mieter einhalten, die sonst sehr streng gehandhabt werden.
Je einschneidender die geplanten Veränderungen innerhalb einer Wohnanlage, desto wichtiger ist es, alle Eigentümer mit ins Boot zu nehmen. So hatte die Gemeinschaft einer Immobilie in Seelage nicht einstimmig beschlossen, nachträglich einen Außenaufzug zu bauen und zusätzliche Fenster in die Fassade einzufügen. Alle diese Maßnahmen wies das Amtsgericht Konstanz (Aktenzeichen 12 C 17/07) zurück. Die Begründung: Derartig nachhaltige Eingriffe bedürften der Zustimmung aller Eigentümer.
Die Menschen werden immer größer. Das schlägt sich auch in den Vorstellungen darüber nieder, wie zeitgemäße Türen auszusehen haben. Ein Wohnungskäufer bezeichnete es als einen Mangel, dass der Bauträger lediglich eine Eingangstüre mit der Durchgangshöhe von 1,91 Metern errichtet habe. Das sei für heutige Verhältnisse zu wenig. Das Landgericht Köln (Aktenzeichen 37 O 57/07) stimmte dem zu. Die Türe müsse auf 1,93 Meter erweitert werden, hieß es im Urteil.
(Pressemitteilung LBS)