An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im vergangenen Jahr 2,62 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – knapp 26 Prozent weniger als 2008. Das ergibt der „Office Market Report 2010“, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE, ehemals Atisreal), Europas führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise waren auf den deutschen Büromärkten wie erwartet deutlich zu spüren. Obwohl der Rückgang des Flächenumsatzes im Vergleich zum Jahr 2008 sehr stark ausfällt, haben sich die Märkte aber besser geschlagen, als vielfach erwartet“, betont Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Sie haben sich im Laufe des vergangenen Jahres zunehmend verfestigt und ein stabiles Niveau erreicht, wozu auch der geringer als angenommen ausgefallene Anstieg der Arbeitslosigkeit beigetragen hat. Diese Entwicklung ist prinzipiell positiv zu bewerten.“
Mit Ausnahme von Leipzig, wo der Flächenumsatz aufgrund einer ungewöhnlichen Großvermietung um 24 Prozent auf 110.000 Quadratmeter anstieg, mussten alle Standorte deutliche Umsatzeinbußen hinnehmen. Den größten Flächenumsatz verzeichnete erneut München mit 542.000 Quadratmetern (minus 31 %), gefolgt von Frankfurt mit 422.000 Quadratmetern (minus 29 %), Berlin mit 414.000 Quadratmetern (minus 12 %) und Hamburg mit 390.000 Quadratmetern (minus 28 %). Vergleichsweise moderat fiel der Rückgang in Stuttgart mit 169.000 Quadratmetern (minus 11 %), Essen mit 125.000 Quadratmetern (minus 15 %) und Köln mit 228.000 Quadratmetern (minus 21 %) aus. Mit lediglich 220.000 Quadratmetern (minus 48 %) verzeichnete Düsseldorf dagegen die stärksten Verluste.
Leerstand gestiegen, Bautätigkeit und Spitzenmieten gesunken
Aufgrund der geringen Nachfrage ist der Leerstand 2009 um gut 8 Prozent auf knapp 9,1 Millionen Quadratmeter gestiegen. „Da eine Reihe von noch vor der Wirtschaftskrise gestarteten Projekten neu auf den Markt gekommen ist, haben vor allem die leer stehenden Flächen mit moderner Ausstattungsqualität um fast 17 Prozent zugelegt“, so Peter Rösler. Gleichzeitig haben sich aber die Flächen im Bau deutlich um 25 Prozent verringert und erreichen aktuell ein Volumen von rund 2,16 Millionen Quadratmetern. Hiervon steht noch gut die Hälfte dem Vermietungsmarkt zur Verfügung (1,1 Mio. qm). „Da im vergangenen Jahr nur noch wenig neue Projekte begonnen wurden, wird das Angebot an modernen Büroflächen im laufenden Jahr seinen Höhepunkt erreichen.“
Die schwierige Marktsituation spiegelt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten wider, die mit Ausnahme von Düsseldorf und Leipzig im vergangenen Jahr an allen Standorten sanken. Die stärksten Rückgänge verzeichneten dabei München (minus 9 % auf 31 EUR/qm), Berlin (minus 8 % auf 20,20 EUR/qm), Hamburg (minus 8 % auf 24 EUR/qm) und Frankfurt (minus 7 % auf 35 EUR/qm). Im Durchschnitt haben die Spitzenmieten im Jahr 2009 um 5,2 Prozent nachgegeben. Gleichzeitig war ein Anstieg der Incentives zu beobachten.
Büromärkte 2010: Wirtschaftskrise wirkt noch nach
„Auch wenn die Gesamtwirtschaft wieder auf einen Wachstumspfad zurückgekehrt ist, wird sich der Erholungsprozess 2010 voraussichtlich eher langsam vollziehen und keine positiven Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt haben. Umfangreiche Erholungstendenzen auf den Büromärkten zeichnen sich deshalb auch noch nicht ab“, ist sich Rösler sicher. „Vor diesem Hintergrund erwartet BNP Paribas Real Estate für 2010 einen vergleichbaren oder nur leicht höheren Flächenumsatz als im vergangenen Jahr. Ob die Nachfrage dabei im zweiten Halbjahr wieder etwas stärker anziehen wird, bleibt abzuwarten. Der größte Teil der Mietpreiskorrekturen dürfte 2009 erfolgt sein. Vereinzelt noch nachgebende Spitzenmieten können aber auch 2010 nicht ganz ausgeschlossen werden. Gleichzeitig werden uns umfangreichere Incentives auch in diesem Jahr noch begleiten.“ (Pressemitteilung BNP Paribas Real Estate)
