Angesichts der andauernden Krise auf den globalen Finanz- und Gewerbeimmobilienmärkten sollte der unabhängige Sachverständigenausschuss im Auftrag der Geschäftsführung der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH feststellen, inwieweit die Bewertung der Immobilien des Morgan Stanley P2 Value durch die Krise beeinträchtigt ist.
Der Bewertungsprozess ist nunmehr abgeschlossen und wird zur Abwertung des Immobilienportfolios des offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value um 231 Mio. Euro oder 10,4 Prozent der anteiligen Verkehrswerte führen. Durch die Abwertung, die ca. 13,9 Prozent des Fondsvolumens entspricht, wird sich der Anteilspreis des Morgan Stanley P2 Value von 53,74 Euro am 23. Juli 2009 um ca. 7,50 Euro reduzieren. Der Rückgang der Immobilienwerte ist auf eine Kombination aus stark verringerter Investitionsnachfrage und sich verschlechternden Immobilienfundamentaldaten an den globalen Immobilienmärkten zurückzuführen.
Der Morgan Stanley P2 Value wurde im Jahr 2005 aufgelegt und erwarb sein Immobilienportfolio überwiegend in den Jahren 2006 und 2007. Die Auswirkungen der globalen Kreditkrise, die Mitte 2007 einsetzte und sich im Herbst 2008 beschleunigte, da die Kreditaufnahme zunehmend schwieriger und kostspieliger wurde, führten zu einem Einbruch der Investorennachfrage, ließ die Renditen für Immobilien ansteigen und zogen einen deutlichen Rückgang der Transaktionstätigkeit auf den meisten Märkten nach sich. Ferner hat die konjunkturelle Abkühlung zu einer geringeren Nachfrage von Immobiliennutzern geführt und dies wiederum zu negativem Mietwachstum in Bezug sowohl auf tatsächliche als auch auf nachhaltig erzielbare Mieten in bestimmten Märkten.
Diese Trends kommen in den einzelnen Märkten unterschiedlich zur Geltung. Hohen Abwertungsbedarf ermittelten die unabhängigen Gutachter insbesondere in den Ländern Japan (66,0 Millionen Euro), Deutschland (50,2 Millionen Euro), Spanien (32,8 Millionen Euro), den USA (31,1 Millionen Euro) und Frankreich (16,7 Millionen Euro).
In Japan, Deutschland und Spanien ergaben sich für den Morgan Stanley P2 Value deutliche Abwertungen bei den Büroimmobilien infolge von sinkenden Marktmieten und steigenden Liegenschaftszinsen, insbesondere bei größeren Objekten in Großstädten wie Tokio und Frankfurt. In den USA haben schwierige Bedingungen im Einzelhandel infolge des problematischen konjunkturellen Hintergrunds zu rückläufigen Vermietungsständen und Wertverlusten für das fondseigene Einkaufszentrum in Kansas City geführt.
Der Morgan Stanley P2 Value ist ein global investierender offener Immobilienfonds mit Investments in Asien, Europa und den USA. Unter Berücksichtigung der Neubewertung des Portfolios entfallen 5,8 Prozent der Verkehrswerte auf die USA, 34,7 Prozent auf Asien, davon 22,8 Prozent in Japan und 59,5 Prozent auf Europa, davon 18,7 Prozent auf Deutschland. Hinsichtlich der Immobilien-Nutzungsarten bilden Büroimmobilien mit einem Anteil von 67,4 Prozent der Verkehrswerte den Schwerpunkt im Portfolio, gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien mit 14,5 Prozent und Wohnimmobilien mit 9,6 Prozent sowie Handelsimmobilien mit 8,5 Prozent der Verkehrswerte. Die Vermietungsquote beträgt 94,4 Prozent. Über 40 Prozent der Immobilien sind einem Alter von bis zu zehn Jahren zuzuordnen. Der Fonds unterscheidet sich im Branchenvergleich vor allem durch die Struktur seiner Objektnutzungsarten.
Nach Bekanntgabe der abgeschlossenen Neubewertung wird der Morgan Stanley P2 Value ab dem 24. Juli 2009 wieder Fondsanteile an Anleger ausgeben. Allerdings bleibt die Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen bestehen. Die Geschäftsführung der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH entscheidet im September/Oktober 2009, ob der Fonds vom Liquiditätsstandpunkt her wieder Anteile zurücknehmen wird. Das Fondsmanagement konzentriert sich weiterhin auf das Asset-Management der Objekte sowie auf die Liquiditätsbeschaffung sowohl durch die potenzielle Veräußerung von Immobilien als auch durch die Finanzierung von Objekten. (Pressemitteilung der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH)
