Mietminderung nach falscher Berechnung der Wohnfläche

Weicht die Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab, liegt ein Mangel des Mietobjekts vor. Nach Mitteilung der D.A.S. hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Dachterrassen zumindest bei Mietverträgen bis 2003 mit bis zu 50 Prozent auf die Wohnfläche anrechenbar sind.

Nach dem Bundesgerichtshof ist die Abweichung der Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als 10 Prozent vom Vereinbarten ein Wohnungsmangel, der einen Anspruch auf Mietminderung begründet. Problematisch ist die Berechnung bei Wohnungen, die Dachschrägen, Balkone oder Dachterrassen aufweisen. Für die Berechnung kommen verschiedene Berechnungsvorschriften in Frage – mit unterschiedlichem Ergebnis. Der Fall: Im Mietvertrag einer Kölner Mieterin war die Wohnfläche mit ca. 120 m² angegeben. Zur Wohnung gehörten zwei große Dachterrassen. Die Mieterin meinte, dass diese mit 1/4 ihrer Grundfläche auf die Wohnfläche anzurechnen seien. Damit hätte eine Flächenabweichung über 10 Prozent vorgelegen. Sie minderte die Miete. Ihr Vermieter verklagte sie. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof nannte drei mögliche Berechnungsverfahren: Die Berechnung nach DIN 283 (bis 1983 üblich), nach § 42 bis § 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV, bis 31.12.2003 verwendet) und nach der Wohnflächenverordnung (in Kraft ab 1. Januar 2004). Da der Mietvertrag hier von 2003 stamme, sei die Zweite Berechnungsverordnung anzuwenden. Sie beziehe sich auf preisgebundenen Wohnraum, sei aber auch für Flächenberechnungen bei frei finanzierten Wohnungen heranzuziehen. § 44 der II. BV gebe dem Bauherrn die Möglichkeit, für die Wohnbauförderung bis zu 50 Prozent der Dachterrassenfläche anzurechnen. Diese Berechnung sei auch im Mietrecht zulässig. Nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutzversicherung wies der Bundesgerichtshof aber darauf hin, dass bei abweichender Vereinbarung oder abweichenden örtlichen Gebräuchen auch andere Verfahren zur Anwendung kommen könnten. Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.04.2009, Az. VIII ZR 86/08   (Pressemitteilung der D.A.S.)