Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt leidet auch weiterhin unter den Belastungen der aktuellen Wirtschaftskrise, allerdings ist eine Trendwende in den nächsten zwölf Monaten in Sicht. Das ist das Ergebnis einer Expertenbefragung, die Berlin Hyp und Landesbank Berlin AG (LBB) im Juni 2009 durchgeführt haben.
Rund 140 Marktteilnehmer aus dem In- und Ausland gaben dabei ihre Meinung ab. Demnach geht mit 78,1 Prozent aktuell zwar eine deutliche Mehrheit der Befragten von weiter sinkenden Transaktionsvolumina aus. Dieser Anteil reduziert sich allerdings in der Zwölf-Monatssicht auf 54,7 Prozent, wobei sogar 25,6 Prozent dann bereits wieder von steigenden Volumina ausgehen. „Dies gibt Anlass zur Hoffnung, dass wir die Talsohle durchschritten haben – allerdings ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau im 1. Quartal 2009“, kommentiert Dr. Thomas Veit, Mitglied des Vorstands der LBB und dort für das Immobilienfinanzierungsgeschäft zuständig. Insgesamt bekommt Deutschland ein vergleichsweise gutes Resultat: 54 Prozent der befragten Fachleute bewerten den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien im europäischen Vergleich als etwas attraktiver, 13,1 Prozent als viel attraktiver. Zu den Top-Regionen zählen München, Hamburg und Berlin. Die Attraktivität jener Städte wird nach Ansicht der Experten auch in den kommenden zwölf Monaten eher weiter zunehmen, währenddessen Düsseldorf, Frankfurt, Köln sowie Dresden und Leipzig laut Prognose eher an Attraktivität einbüßen werden. Zunehmendes Engagement am Immobilienmarkt erwarten die Befragten von Seiten privater und institutioneller Investoren aus Deutschland sowie von Versicherungen und Kapitalanlagegesellschaften. Institutionelle Investoren aus dem Ausland werden ihr Engagement dagegen eher zurückfahren. Gleiches gilt für Immobilien AGs/REITs und Banken. Mit Blick auf die Segmente schneidet der Wohnimmobilienbereich hinsichtlich der Kaufpreis- und der Mietentwicklung am besten ab – sowohl in Bezug auf die aktuelle Lage als auch in der Zwölf-Monats-Prognose. Aktuell sind nur 32,1 Prozent der Meinung, dass die Kaufpreise sinken, knapp die Hälfte sieht eine konstante Entwicklung. In einem Jahr dagegen halten bereits 38,6 Prozent wieder steigende Preise für Wohnimmobilien für wahrscheinlich. „Hier spielen sicherlich auch Gedanken zum Inflationsschutz eine maßgebliche Rolle“, sagt Jan Bettink, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. „Auf Sicht gehen wir deshalb davon aus, dass die Immobilie als Assetklasse gestärkt aus diesen schwierigen Zeiten hervorgehen wird.“ Momentan vom Kaufpreisrückgang deutlich mehr betroffen sind das Büro- und das Hotelsegment. Aktuell sehen über 80 Prozent der Befragten fallende Preise. Im Logistik-Bereich und im Einzelhandel sind es jeweils knapp 71 Prozent. An diesem Trend ändert sich auch in der Ein-Jahres-Prognose nichts, allerdings mit leicht schwächerem Rückgang. Hinsichtlich der Mietpreisentwicklung überwiegt im Wohnsegment dagegen ein erfreulicheres Bild: 50,6 Prozent (aktuell: 36,4 Prozent) der teilnehmenden Experten erwarten in den nächsten zwölf Monaten bereits wieder steigende Mieten und 42,3 Prozent (aktuell: 54,7 Prozent) gehen von einem konstanten Niveau aus. In den Segmenten Büro und Hotel, aber auch in den Bereichen Einzelhandel und Logistik erwartet die Mehrheit der Befragten auch noch im Prognosezeitraum weiter fallende Mietpreise, allerdings auch hier mit abnehmender Tendenz. Befragt nach dem Zustimmungsgrad („stimme eher zu“ bzw. „stimme zu“) bezüglich hypothetischer Markttrends waren sich die Experten in folgenden Punkten weitgehend einig: Investoren spekulieren nach wie vor auf fallende Preise und warten ab (83,2 Prozent). Die Haltedauer von Beständen wird weiter zunehmen (84,7 Prozent). Insgesamt geht aber die Mehrheit (81,8 Prozent), mit der These, dass sich der Markt „aktuell gesund schrumpft“, konform. Trotz der schwierigen Wirtschaftslage bleiben auch Themen wie „nachhaltiges Bauen“ von Interesse (70,8 Prozent). Kritisch gesehen wird der sich abzeichnende Konsolidierungsprozess in der Bankenlandschaft. Die Aussage, diese Bereinigung fördere die Transparenz, findet nur wenig Zustimmung („stimme gar nicht zu“ bzw. „stimme eher nicht zu“: 65,0 Prozent). Die überwiegende Mehrheit der Befragungsteilnehmer (94,1 Prozent) sieht die aktuelle Risikosensibilität der Banken kritisch, da diese den Markt zusätzlich belaste. „Aufgrund gestiegener Refinanzierungs- und Risikokosten werden momentan höhere Anforderungen im Kreditgeschäft gestellt“, erläutert Bettink. „Darauf müssen sich beide Seiten – Kunden wie Banken – leider noch einstellen.“ Im Zentrum der Diskussion stehen nach Ansicht der befragten Experten in den kommenden zwölf Monaten die Finanzierungsbereitschaft von Banken, Inflationsängste und die erwartete Zinsenwicklung.
(Pressemitteilung Berlinhyp)
