Rechtsschutzversicherung Vermieter

Rechtsschutzversicherung: So wahren Sie Ihre Rechte

Führerschein weg? Ärger mit dem Chef oder Vermieter? Entscheiden Sie selbst, in welchen Bereichen eine Rechtsschutzversicherung für Sie sinnvoll ist.

Hier können Sie günstige Versicherungen entsprechend ihrer individuellen Wünsche vergleichen.

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Mit Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht die Rechte als Patient stärkenWann macht eine Patientenverfügung Sinn? Warum sollte zusätzlich eine Vorsorgevollmacht ausgestellt werden? Was muss der Verfasser beachten? Dies und mehr erfahren Sie im folgenden Text. mehr...

Wohngebäudeversicherung als Schutz vor dem Ruin

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News

Mietkautionen clever anlegen(2005-07-05 12:00:00)

puppenhaus.jpgDie Kaution muss nicht zur Streitfrage werden. Richtig informiert und geschickt angelegt, sind beide Parteien froh: Der Mieter bekommt mehr Zinsen, der Vermieter mehr Schutz.

Maximal drei Mieten


Generell gilt: Die Kaution ist ein Kann! Der Mieter muss die Sicherheitsleistung nur dann erbringen, wenn dies im Vertrag oder einer Zusatzvereinbarung ausdrücklich so steht. Fällt dem Vermieter erst nach Vertragsbeginn ein, Kaution zu verlangen, hat er Pech: Nachträglich braucht der Mieter nicht zu zahlen. Wie hoch darf die Kaution sein, und wann wird sie fällig? Der Vermieter hat ein Recht auf eine Sicherheit in Höhe von drei Nettokaltmieten - mehr darf er nicht verlangen. Es steht dem Mieter frei, die Kaution auf einmal oder in drei gleich hohen Raten zu begleichen. Die übliche Praxis, die Summe "auf einen Schlag" beim Einzug zu fordern, ist rechtlich unwirksam, auch wenn es so im Vertrag steht. Nur den ersten Teilbetrag muss man zu Beginn des Mietverhältnisses begleichen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2003 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 344/02).


Normalfall Barkaution


Wie ist die Kaution zu zahlen, und was geschieht mit dem Geld? Der Regelfall ist die Barkaution, das heißt der Mieter übergibt oder überweist die besprochene Summe. Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld verzinslich auf einem Bankkonto anzulegen, getrennt vom eigenen Vermögen. Weist er nicht nach, dass die Kaution "konkursfest" und mit Zinsertrag angelegt wurde, kann man die Ratenzahlung stoppen. Nur wer im Wohnheim lebt, hat keinen Anspruch auf eine verzinsliche Anlage seiner Kaution. Die Vertragspartner können zwar frei wählen, wie die Mietsicherheit angelegt wird. Meist parkt der Vermieter aber das Geld auf einem marktüblichen Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Der variable Zinsertrag ist beim gängigen Sparbuch winzig. Die Landesbank Baden-Württemberg bietet derzeit zum Beispiel 0,75 Prozent, Berliner Volksbank und Sparkasse 0,5 Prozent pro Jahr. Es gibt eine einfache Alternative zur Barkaution: Der Mieter verpfändet ein auf seinen Namen laufendes Sparkonto zugunsten des Vermieters.


Sparkonto verpfänden


Zur Verpfändung des Kautionskontos muss der Bank eine Kopie des Mietvertrages sowie ein vom Mieter unterzeichnetes Verpfändungsformular vorliegen. Der Vermieter sollte darauf achten, dass die beauftragte Bank die Verpfändung bestätigt. Der Eintrag "Kautionskonto" im Sparbuch reicht nicht - der Mieter kann sich das Geld auszahlen lassen, solange die Verpfändung nicht vollzogen ist. Eine Konto-Verpfändung lohnt sich steuerrechtlich. Für ein privates Sparbuch kann man eine Freistellung beantragen: Der pauschale Steuerabschlag von 30 Prozent auf die Zinserträge entfällt. Schlecht für den Fiskus, gut für den Mieter! Legt dagegen der Vermieter die Kaution separat an, kann kein Freistellungsauftrag erteilt werden. Die Banken ziehen die Steuer vom Ertrag ab, der ohnehin geringe Zinsgewinn fällt noch schmaler aus. Läuft das Kautionskonto auf den Wohnungs- oder Hauseigentümer, hat der Mieter nur die Möglichkeit, den Zinsabzug im Lohnsteuerjahresausgleich oder der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Dazu muss er die Bescheinigung der Bank vorab beim Vermieter anfordern. Ein aufwändiger und bürokratischer Weg, vor allem wenn man ansonsten keinen Lohnsteuerjahresausgleich vornehmen würde. Fragen Sie daher Ihren Vermieter, ob er mit einer Verpfändung einverstanden wäre. Selbst mit Freistellungsauftrag sind die Zinserträge bei Sparbüchern in der Regel mager. Zwischen 0,25 bis 1,5 Prozent gewähren die Banken ihren Kunden. Ein Bausparvertrag ist wesentlich attraktiver. Wer sein Geld beispielsweise bei der Quelle Bausparkasse anlegt erhält 4,75 Prozent an Zinsen, bei der BHW immerhin noch 3,5 Prozent.


Clever: Bausparen


Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann die Kaution also auch in einen Bausparvertrag investiert werden. Dafür muss der Mieter eine Abtretungserklärung unterschreiben, die es dem Vermieter erlaubt, bei möglichen Forderungen auf das Konto zuzugreifen. Einen solchen Service bieten beispielsweise die BHW und die Quelle Bausparkasse kostenlos an. Der Haken bei der Sache: Erst nach sieben Jahre Laufzeit erhält der Bausparer den maximalen Guthabenzinssatz und kann von den staatlichen Fördergeldern profitieren. Wird der Vertrag vorzeitig beendet, senkt das die Erträge beträchtlich. Allerdings muss bei einem Umzug nicht zwangsläufig der Bausparvertrag aufgelöst werden. Stimmt der alte Vermieter zu, kann man die alte Abtretung löschen und eine neue in Kraft setzen. Etwaige Forderungen für Schönheitsreparaturen müssen ja nicht zwangsläufig aus dem Bausparkonto beglichen werden. Der Vermieter hat aber das Recht, die Kaution ein halbes Jahr lang einzubehalten. Wenn er von diesem Recht Gebrauch macht, kann mit dem zukünftigen Vermieter vielleicht eine Übergangslösung gefunden werden, beispielsweise in Form eines Investmentfonds oder eines Sparbuchs.


Flexible Anlage


Die BMW-Bank bietet eine interessante Sparbuch-Variante per Online-Banking. Der Zinssatz für das Konto liegt aktuell bei 2,6 Prozent pro Jahr. Kautionsanlagen sind grundsätzlich möglich. Ein Haken beim BMW-Konto: Bei der Einrichtung fällt eine einmalige Gebühr von 30 Euro an. Der Aufwand lohnt sich daher bei geringfügigen Einlagen weniger. Wer öfter umzieht, sollte ebenfalls nachrechnen, ob sich die Kontoeröffnung auszahlt. Auch Investmentfonds taugen als Alternative zum Sparbuch. Voraussetzung ist, dass das beauftragte Kreditinstitut eine Verpfändung der Fondsanteile an den Vermieter erlaubt. Bei DWS und Deka beispielsweise ist das kein Problem. Noch werden Fonds eher selten als Ersatz für die Kaution akzeptiert. Mit risikoarmen Renten- und Immobilienfonds können Sie Ihren Vermieter aber vielleicht überzeugen. Solche Anlagen bringen zwar weniger Rendite als etwa Aktienfonds, aber die Sicherheit geht bei der Kaution stets vor. Ist der Mieter beim Umzug knapp bei Kassen, kann er statt der Kaution eine Bankbürgschaft hinterlegen. Allerdings sind solche Bürgschaften teuer. Bei der Hypovereinsbank beispielsweise kostet sie mindestens 100 Euro pro Jahr; dazu kommt eine einmalige Gebühr von 25 Euro.


Geld zurück?


Egal wie die Kaution angelegt wurde, nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Ihm steht aber eine Frist von zwei bis sechs Monaten zu, um zu prüfen, ob etwa noch Renovierungen ausstehen, die der Mieter bezahlen muss. Nur bei unstrittigen Forderungen darf er sich aus dem Kautionskonto bedienen. Man sollte vorab vom Vermieter eine schriftliche Bestätigung fordern, dass die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand übergeben wurde. Fragen zur Rückzahlung können aufkommen, wenn der Eigentümer zahlungsunfähig wird und ein Zwangsverwalter die Wohnung übernimmt. Der BGH urteilte im Juli 2003, dass dieser die Mietsicherheit auch dann zurückgeben muss, wenn er sie gar nicht erhalten hat (Aktenzeichen VIII ZR 11/03). Er habe sämtliche Rechte und Pflichten des Eigentümers übernommen und müsse daher für die Kaution aufkommen, so die Richter. Streit um die Kaution gibt es oft auch, wenn der Wohnungsbesitzer wechselt. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek hat in einem solchen Fall mieterfreundlich entschieden: Kann der Mieter nachweisen, dass er die Kaution bezahlt hat, muss der Neueigentümer die Kaution zurückzahlen - auch wenn er sie gar nicht erhalten hat (Aktenzeichen 812 C 322/03). Heben Sie also ihre Überweisungs- oder Einzahlungsnachweise für die Kaution gut auf. Die Belege können Ihnen bei der Kautionsrückzahlung viel Ärger ersparen und noch nach Jahren bares Geld wert sein.