Rechtsschutzversicherung Für Vermieter

Rechtsschutzversicherung: So wahren Sie Ihre Rechte

Führerschein weg? Ärger mit dem Chef oder Vermieter? Entscheiden Sie selbst, in welchen Bereichen eine Rechtsschutzversicherung für Sie sinnvoll ist.

Hier können Sie günstige Versicherungen entsprechend ihrer individuellen Wünsche vergleichen.

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News

Mietkautionen: Es muss nicht immer das Sparbuch sein(2003-08-27 12:00:00)

Ein Umzug ist selten billig. Meistens verlangt ein neuer Vermieter beim Einzug drei Kaltmieten als Kaution. Seit der Änderung des Mietrechts im Jahr 2001 gibt es viele Möglichkeiten, die Kautionssumme vernünftig anzulegen. Mit ein wenig Geschick kann die Kaution beim Auszug für den Mieter ein lukrativer Segen sein.

Mietsicherheiten


Es gibt kaum einen Vermieter der keine Sicherheiten verlangt, wenn man in ein neues Domizil zieht. Allerdings sind Mietverträge, in denen solche Zahlungen nicht vereinbart sind, durchaus rechtens. Der Vermieter darf Sicherheiten verlangen - muss aber nicht. Verlangt er Sicherheiten, muss dies im Mietvertrag festgehalten sein. Für den Vermieter bedeuten Kautionen oder Bürgschaften des Mieters eine Art Versicherung, dass er nicht auf offenen Rechnungen sitzen bleibt - sei es bei der Miete, Strom und Wasser oder angefallenen Renovierungskosten beim Auszug.

Die Höhe einer Sicherheit ist zwar frei verhandelbar, ยง551 des BGB gibt jedoch den Maximalbetrag vor, den ein Vermieter verlangen darf: Die Höhe der Sicherheit darf maximal "das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne (...) die ausgewiesenen Betriebskosten betragen". Es darf folglich nur die dreifach Kaltmiete ohne Nebenkosten wie z.B. Wasser-, Strom- und Heizkosten bei der Höhe der Kaution berücksichtigt werden.

Wurde die Kaution zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, hat der Mieter zudem das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Das erste Drittel der Kaution muss bei Wohnungsbezug, die restlichen beiden Drittel mit der zweiten bzw. dritten Mietzahlung an den Vermieter gezahlt werden.


Kaution oder Pfand


Die häufigste Form einer Sicherheit an den Vermieter ist sicherlich die Bar-Kaution. Der Vermieter erhält entweder in bar oder durch eine Überweisung die vereinbarte Kautionssumme. Er ist verpflichtet, das Geld auf einem gesonderten Konto getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen. Das Konto muss marktübliche Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist abwerfen. Dies erhöht die Kautionssumme. Beim Auszug steht die Kaution grundsätzlich dem Mieter zu - und zwar mit Zins und Zinseszins. Eine Auszahlung der Zinsen während des Mietverhältnisses ist ausgeschlossen.

Eine andere Möglichkeit bieten bestehende Geldanlagen, die an den Vermieter abgetreten (verpfändet) werden. Mit einer Verpfändungserklärung wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, auf die eine bestimmte Kapitalanlage des Mieters zuzugreifen. Mieter sollten allerdings darauf achten, dass sie von der Bank benachrichtigt werden, wenn der Vermieter das Pfand antasten will. Eine angemessene Frist - z.B. vier Wochen - zwischen der Mitteilung, dass der Hausherr auf das Pfand zugreifen will und der tatsächlichen Auszahlung an ihn, schützt vor bösen Überraschungen.

Vom Sparbuch über Investmentfonds bis hin zu Bausparverträgen und Bundesschatzbriefen kann man seit 2001 so ziemlich jede Kapitalanlage als Mietkaution an den Vermieter abtreten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter mit der Sicherheit einverstanden ist. Er muss nicht jede vorgeschlagene Form der Mietsicherheit akzeptieren.


Teure Bürgschaften


Die zweithäufigste Form der Mietkaution ist die Bürgschaft. Der Bürge verpflichtet sich, bis zu einer bestimmten Höhe für Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter aufzukommen. Eine Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich vorliegt. Es gibt zwei Formen von Bürgschaften - die Ausfallbürgschaft und die selbstschuldnerische Bürgschaft. Bei der ersten Variante muss der Bürge nur Aufkommen, wenn der Vermieter erfolglos versuchte, beim Mieter seine Ansprüche - z.B. nicht gezahlte Nebenkostenabrechnungen - durchzusetzen. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter direkt an den Bürgen wenden, ohne vorher den Mieter einzuschalten. Die meisten Vermieter akzeptieren nur selbstschuldnerische Bürgschaften.

Banken bieten gerne Mietbürgschaften an. Der Mieter muss dafür allerdings Gebühren an das Geldhaus zahlen. Diese betragen jährlich zwischen ein und drei Prozent der Höhe der Bürgschaft. Eine einmalige Bearbeitungsgebühr der Bank ist ebenfalls üblich. Freunde oder Verwandte bürgen zwar sicherlich ohne Gebühren - sind aber dafür beim Vermieter weniger gern gesehen.

Bürgschaften haben im Vergleich zur Kaution oder einem Pfand noch einen Nachteil: Sie gewinnen nicht an Wert und kosten in den meisten Fällen jedes Jahr richtig Geld. Bürgschaften sollte man daher nur dann als Mietsicherheit in Betracht ziehen, wenn die eigene finanzielle Situation es nicht erlaubt, eine andere Form der Mietkaution zu stellen.

Aber auch für Vermieter kann sich eine Bürgschaft als ungünstig erweisen: Weigert sich der Bürge zu zahlen, bleibt ihm nur der nervenaufreibende Weg über den Anwalt, bzw. das Gericht, um seine Forderungen durchzusetzen.


Wie Kautionen sich rechnen


In Zeiten der Niedrigzinsen werfen auch Kautionssparbücher keine dicke Rendite ab. Doch richtig angelegt lässt sich wenigstens die Zinsabschlagssteuer umgehen. Zinseinkünfte sind für Ledige bis zu einem Betrag von 1.601 Euro (Verheiratete: 3.202 Euro) pro Jahr steuerfrei. Es muss allerdings ein Freistellungsauftrag bei der Bank eingereicht werden.

Wenn das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters läuft, hat man ein Problem: Der Mieter kann keinen Freistellungsauftrag stellen, denn das Konto läuft nicht auf seinen Namen. Der Vermieter kann dies ebenfalls nicht, denn die Kaution gehört dem Mieter. Es ist daher immer besser eine Kapitalanlage (wie z.B. ein Sparbuch) an den Vermieter als Pfand abzutreten. Das Konto wird dann steuerlich dem Mieter zugerechnet, der Vermieter hat aber die Verfügungsgewalt.

Wird der Kautionsbetrag zudem zum Beispiel auf ein Tagesgeldkonto anstatt auf ein herkömmliches Sparbuch einbezahlt, kann man so zumindest mit attraktiveren Zinsen rechnen. Als Pfand stehen eine große Zahl möglicher Geldanlagen zur Verfügung. Selbst Aktien, Renten- und Immobilienfonds sind möglich, aber bei Vermietern unbeliebt, da sie relativ großen Wertschwankungen ausgesetzt sind.

Interessanter sind dagegen sicher Bausparkonten. Die gesamte Kaution wird einmalig auf ein Bausparkonto mit einer gegenüber dem Sparbuch hohen Verzinsung eingezahlt. Eine Verpfändungserklärung gibt dem Vermieter ein Zugriffsrecht. Allerdings kann er im Ernstfall nicht schnell über das Geld verfügen, da bei Bausparverträgen meist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden muss.

Ähnlich sieht es mit anderen langfristigen Geldanlagen, wie z.B. Bundesschatzbriefen aus. Diese für Mieter lukrativen Anlagen der Mietkaution dem Vermieter vorzuschlagen, ist aber durchaus einen Versuch wert. Zwar kommt der Vermieter nicht von einem Tag auf den anderen an die angelegte Kautionssumme. Durch die Abtretung hat er allerdings trotzdem immer einen Anspruch auf das Geld.


Bei Auszug Ärger


Eine große Zahl Anwaltskanzleien lebt davon, Klienten bei Streitigkeiten im Mietrecht zu vertreten. Insbesondere bei der Herausgabe der Kaution kommt es immer wieder zu Ärger. Die Rechtssprechung zu diesem Themenkomplex ist nicht immer einheitlich.

Fest steht jedoch, dass der Mieter nicht das Recht hat seine Kaution "abzuwohnen". Und der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Abrechnung der Kaution inklusiver aller Zinsen oder anderer Wertzuwächse auszuhändigen. Er kann sich aus der Kaution bedienen, wenn noch rechtliche Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Dies können nicht gezahlte Monatsmieten, Renovierungskosten oder noch nicht eingegangene Nebenkostenabrechnungen sein. Glaubt der Mieter, diese Ansprüche bestünden zu Unrecht, bleibt oft nur der Rechtsweg.

Ist man sich einig, dass es keine offenen Rechnung mehr gibt, muss der Vermieter die Kaution inklusive der Zinsen oder sonstigen Erträge zum Ende des Mietverhältnisses herausgeben. Wenn man jedoch vorzeitig aus einer Wohnung auszieht, der Mietvertrag offiziell aber noch läuft, darf der Vermieter sich noch bis zum Auslaufen des Vertrages Zeit lassen. Dies gilt auch, wenn die Wohnung bereits weitervermietet wurde. Nach der offiziellen Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter noch einige Wochen Zeit zu prüfen, welche Ansprüche er geltend machen kann. Solang kann er mit der Rückzahlung der Kaution warten.

Insbesondere Heiz- oder andere Nebenkosten werden häufig nur ein oder zwei Mal im Jahr abgerechnet. Wenn feststeht, dass eine solche Rechnung noch aussteht, wurde bislang Vermietern das Recht gegeben, die Kaution einige Monaten einzubehalten. Mehrere Gerichte gaben ihnen zwischen zwei und sechs Monaten Zeit. Ist es jedoch sicher, dass nicht die gesamte Kaution zur Deckung dieser Rechnung notwendig ist, darf er nur einen "angemessenen Teil" der Kaution zurückhalten.

Weitere Informationen zu diesen strittigen Themen gibt der Deutsche Mieterbund e.V.. Eine ausführliche Rechtsberatung im Einzelfall steht jedoch nur Mitgliedern offen.