Mieter Rechtschutzversicherung

Rechtsschutzversicherung: So wahren Sie Ihre Rechte

Führerschein weg? Ärger mit dem Chef oder Vermieter? Entscheiden Sie selbst, in welchen Bereichen eine Rechtsschutzversicherung für Sie sinnvoll ist.

Hier können Sie günstige Versicherungen entsprechend ihrer individuellen Wünsche vergleichen.

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News

Neues aus dem Mietrecht(2004-09-09 12:00:00)

In kaum einem anderen Bereich streiten die Deutschen so gerne und häufig wie im Mietrecht. Für mehr Klarheit haben 2004 verschiedene richtungweisende Urteile des Bundesgerichtshofs gesorgt.

Renovierung: Unzulässige Klauseln


Nach Einschätzung des deutschen Mieterschutzbundes ist die Endrenovierung beim Auszug der häufigste Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Pflicht, sowohl regelmäßig Schönheitsreparaturen vorzunehmen als auch die Wohnung beim Auszug komplett zu renovieren, eine unzulässige Benachteiligung des Mieters darstellt (BGH: Aktenzeichen VIII ZR 308/02). Sind im Vertrag beide Bestimmungen gleichzeitig enthalten, kann der Mieter nicht gezwungen werden, beim Auszug zu renovieren. Stattdessen tritt bei solch ungültigen Klauseln die gesetzliche Regelung in Kraft und der Vermieter muss selbst renovieren.

Ebenfalls unzulässig sind starre Regelungen über die Zeitfolge von Schönheitsreparaturen (BGH: Aktenzeichen VIII ZR 361/03). In dem entschiedenen Fall sollte der Mieter mindestens alle zwei Jahre Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen vornehmen. Und zwar unabhängig davon, ob diese Reparaturen wirklich notwendig sind oder nicht. Bei längerer Abwesenheit des Mieters oder im Falle einer nur teilweisen Nutzung kann es aber durchaus sein, dass die Räume noch gar nicht dekorationsbedürftig sind, und dies sollte der Mieter auch nachweisen dürfen. Diese Möglichkeit sei dem Mieter aber genommen, wenn die Formulierung lautet, dass die Renovierung "mindestens nach Ablauf der genannten Fristen" erfolgen müsse, urteilte der BGH. Auch bei solchen Klauseln führt die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Mietvertrag dazu, dass Vermieter in Zukunft selbst zum Pinsel greifen müssen.

Größe der Mietwohnung
Ein weiteres Urteil betrifft die Größe der Mietwohnung. Laut Bundesgerichtshof liegt ein Wohnungsmangel vor, wenn die Gesamtgröße aller Räume der Mietwohnung mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH: Aktenzeichen VIII ZR 133/03). In diesem Fall ist der Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigt und kann zuviel gezahlte Miete zurückfordern.

Zur Wohnfläche gehören alle Räume der Mietwohnung oder des Miethauses, die mindestens zwei Meter hoch sind, einschließlich Küche und Flur. Räume oder Raumteile, die zwischen einem und zwei Metern hoch sind, werden nur zur Hälfte angerechnet. Sind Raum oder Raumteil weniger als einen Meter hoch, zählen sie nicht zur Wohnfläche. Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden und Garage werden ebenfalls nicht zur Wohnfläche gezählt. Nach diesem Urteil kann es sich also durchaus lohnen, die Größe der Wohnung einmal nachzumessen.


Mängel, Kündigungsfrist und Mietwucher


Mieter sind nicht mehr an bestimmte Fristen gebunden, um sich beim Vermieter über Mängel zu beschweren und dadurch Mietminderung zu erwirken. Allerdings kann man die Miete erst nach einer Rüge und nicht rückwirkend mindern. (BGH: Aktenzeichen VII ZR 274/02). Nach bisheriger Rechtssprechung hatten die Mieter ihr Recht auf Mietminderung verwirkt, wenn sie trotz Mangel über 12 Monate die volle Miete bezahlt hatten. Doch immer noch gilt: Wenn der Mieter einen Mangel erst nach mehreren Jahren anzeigt, muss im Einzelfall geprüft werden, ob er sein Minderungsrecht nicht durch stillschweigenden Verzicht verloren hat.

Kündigungsfristen
Seit September 2001 gilt generell eine dreimonatige Kündigungsfrist für Mietverhältnisse. Diese mieterfreundliche Regelung betrifft aber nur die Mieter, die ihren Mietvertrag nach Verkündigung dieses Urteils abgeschlossen haben. Für alle anderen gelten noch die alten Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des Mietverhältnisses orientieren.

Nach der alten Regelung beträgt die Kündigungsfrist für Mietverhältnisse von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate. Ab dem achten Jahr müssen Mieter vor Auszug neun Monate vorher kündigen, ab dem zehnten Jahr sogar ein Jahr vorher. Wenn die Mieter vorher ausziehen möchten, haben sie die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen (BGH: Aktenzeichen VIII ZR 240/02 - 342/02 - 339/02 - 355/02).

Überhöhte Miete
Durch Wohnungsknappheit in Ballungszentren wird manch ein Vermieter dazu verleitet, überteuerte Mieten zu kassieren. Wenn der Mieter mangels Alternativen gezwungen ist, den hohen Preis zu akzeptieren, kann er im Nachhinein Rückforderungsansprüche geltend machen. Das gilt aber nur, wenn er nachweisen kann, dass er auf keine andere Wohnung ausweichen konnte - sprich: wenn der Vermieter eine akute Wohnungsnot ausnutzt um Wucherpreise zu verlangen.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung zwar teuer ist, der Mieter aber Alternativen hat. Im konkreten Fall klagte ein Mieter, weil die die Wohnungsmiete 20 Prozent über dem ortsüblichen Preis lag. Das Gericht kam allerdings zu dem Schluss, dass sich der Mieter freiwillig für die Wohnung entschieden hatte. Nicht Wohnungsmangel sondern die gute Lage sei Grund für die Anmietung gewesen. Nur wenn der Mieter sich wirklich um andere Wohnungen bemüht hätte, könnte man von einem Ausnutzen durch den Vermieter sprechen.

Wer also bereit ist, die geforderte hohe Miete zu zahlen und objektiv bestehende Ausweichmöglichkeiten nicht genutzt hat, kann nicht im Nachhinein Rückforderungen stellen (BGH: Aktenzeichen VIII ZR 190/03).


Mietnebenkosten


Auch die Mietnebenkosten sind häufig Stein des Anstoßes zwischen Mietern und Vermietern. Grundsätzlich muss ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums vorlegen. Dann hat der Mieter ebenfalls ein Jahr Zeit, um Fehler an der Betriebskostenabrechnung zu bemängeln. Besser ist es allerdings, Beschwerden sofort zu äußern, denn wer nach einem Monat keine Einwände hat, muss erst einmal bezahlen und sich zu Unrecht erhobene Beträge im Nachhinein zurückholen.

Pech haben die Vermieter, wenn sie vergessen haben, Kosten auf der Abrechnung anzugeben oder sich gar verrechnet haben. Sobald die Mieter eine Abrechnung akzeptiert haben, darf der Vermieter keine Änderungen mehr vornehmen.

Im Übrigen kann der Vermieter nicht belangt werden, wenn er die Betriebskosten nicht völlig kostendeckend kalkuliert hat und der Mieter Nachzahlungen leisten muss. Ihm kann nur dann ein Vorwurf gemacht werden, wenn er bei Vertragsabschluss ausdrücklich zugesichert hat, dass die monatlichen Pauschalen angemessen sind oder er den Mieter absichtlich über die tatsächliche Mietbelastung täuschen wollte (BGH: Aktenzeichen VIII ZR 195/03).