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News

Baufinanzierung: Jetzt Niedrigzinsen sichern!(2003-12-02 12:00:00)

Wer vor einigen Jahren ein Baudarlehen aufgenommen hat, kann sich heute ärgern: Noch vor kurzem lagen die Zinssätze bei 7 bis 8 Prozent, heute ist Baugeld schon für weniger als 5 Prozent zu haben.

Alternativen


Wie lange die aktuelle Niedrigzinsphase währt, ist ungewiss, aber dass die Zinsen nicht ewig im Keller bleiben ist auch klar. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, wie Sie jetzt doch noch von den Billig-Zinsen profitieren können: eine Umschuldung oder ein sogenanntes Forward-Darlehen. Bei der Umschuldung kündigen Sie das bestehende Darlehen, um ein neues aufzunehmen. Das geht natürlich nicht so einfach. Sofern der Kredit nicht schon 10 Jahre läuft, muss die Bank eine Kündigung nicht annehmen und wird dies auch nicht ohne weiteres tun, schon gar nicht, wenn Sie das neue Darlehen bei einer anderen Hypothekenbank aufnehmen wollen.

In einer FINANZtest-Studie waren fast die Hälfte der befragten Banken nicht bereit, ein Umschuldungsangebot vorzulegen, der Kunde musste also im bestehenden Vertrag bleiben.

Ein Forward-Darlehen ist nur sinnvoll und möglich, wenn das bisherige Darlehen in den nächsten 12 bis 48 Monaten ausläuft. Wenn Sie sich für einen späteren Zeitpunkt die heute niedrigen Zinsen sichern wollen, bietet sich ansonsten höchstens noch ein Bausparvertrag an, der so bespart werden sollte, dass das spätere Bausparguthaben plus dem Bauspardarlehen für die Ablösung des Hypothekenkredits ausreicht.


Teurer Ausstieg


Ermöglichen die Banken einen Ausstieg aus dem Vertrag, lassen sie sich das natürlich bezahlen. Man begleicht nicht nur die Restschuld, sondern zahlt zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die ist so bemessen, dass die Bank durch Anlage der Ablösesumme auf dem Kapitalmarkt die gleichen Einnahmen erzielt, die sie bei regulärer Verzinsung und Tilgung des Darlehens erreicht hätte. Da die Bank nun Kosten für die Darlehensverwaltung und das Kreditrisiko spart, werden diese Posten zu Gunsten des Kunden abgezogen.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt durch Computerprogramme und ist für den Laien kaum zu durchschauen. Bei der FINANZtest-Studie wurde aber klar, dass die Kalkulation für den Kunden meistens ungünstig ausfällt: von 18 Banken setzten 10 die Entschädigungssumme zu hoch an. Hier rentiert sich die Umschuldung auch dann nicht, wenn niedrige Zinsen locken.

Wird die Vorfälligkeitsentschädigung fair berechnet, kann es sinnvoll sein, aus dem alten Kredit auszusteigen, um sich langfristig günstige Konditionen zu sichern. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsbindung eines neuen Kredites wesentlich länger ist als die Restlaufzeit des bestehenden Darlehens. Außerdem sollte absehbar sein, dass das Zinsniveau bis zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung wieder steigt.

Eins ist klar: Bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens kommen Sie nicht günstiger weg als bei der regulären Tilgung. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt mindestens genauso hoch aus, wie die Ersparnis durch den niedrigeren Darlehenszins. Deshalb macht die Umschuldung nur für Darlehensnehmer Sinn, die in Zukunft (also nach Beendigung der regulären Laufzeit, wenn eine Anschlussfinanzierung fällig wäre) von den momentanen Niedrig-Zinsen profitieren möchten.


Lohnt sich eine Umschuldung?


Wenn Sie wissen möchten, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt, erkundigen Sie sich zunächst bei Ihrer Bank, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde. Sofern Sie das neue Darlehen auch bei Ihrer bisherigen Bank abschließen möchten, ist Ihre Verhandlungsposition nicht schlecht. Schließlich bleiben Sie auch weiterhin als Kunde erhalten, und das weit über die ursprünglich vereinbarte Zeit hinaus.

Das Umschuldungsangebot Ihrer Bank können Sie u.a. von FINANZtest und den Verbraucherzentralen Hamburg und Bremen analysieren lassen. Für 51 Euro wird die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung überprüft. Der sogenannte "kritische Zins" sagt Ihnen, wie hoch die Hypothekenzinsen in Zukunft steigen müssen, damit sich die Umschuldung lohnt. Außerdem wird das Umschuldungsangebot Ihrer Bank mit aktuellen Konditionen von Forward-Darlehen verglichen. So erfahren Sie, welche Alternative für Sie in Frage kommt.


Forward-Darlehen: Der Zins-Retter


Während man bei der Umschuldung auf die Fairness seiner Bank angewiesen ist, ermöglicht das Forward-Darlehen größere Unabhängigkeit. Der bestehende Kredit wird hier ganz regulär zurückgezahlt, gleichzeitig reserviert man sich aber günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Das geht nur, wenn das bisherige Darlehen in absehbarer Zeit ausläuft, die maximale Restlaufzeit liegt je nach Anbieter zwischen 12 und 42 Monaten. Wer fürchtet, dass die Zinsen während dieser Restlaufzeit wieder steigen, kann sich durch das Forward-Darlehen die aktuellen Niedrigzinsen für später sichern. Die Konditionen werden dabei schon heute verbindlich vereinbart, zur Auszahlung kommt das Darlehen erst später.

Kostenlos ist das Forward-Darlehen natürlich nicht. Je später die Kreditsumme ausgezahlt wird, desto teurer wird es. Jeder Monat Vorlaufszeit steigert den Darlehenszins um 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte. Beginnt die Finanzierung beispielsweise in zwei Jahren, zahlt man im Schnitt rund 0,6 Prozent mehr als bei einem sofortigen Start.

Die Zinsbindung lohnt sich also, wenn das Zinsniveau innerhalb der nächsten zwei Jahre um mehr als 0,6 Prozentpunkte steigt. Falls die Zinsen wider Erwarten sinken, hat man Pech gehabt, denn ein Rücktritt vom Forward-Darlehen ist ebenfalls nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
    Achtung!
    Bei einer Restlaufzeit von unter einem Jahr lohnen sich die Kosten für ein Forward-Darlehen nicht unbedingt. Hier ist es oft günstiger, schon jetzt ein neues Darlehen abzuschließen und bis zur tatsächlichen Auszahlung Bereitstellungszinsen zu zahlen. Einige Anbieter verzichten auch völlig auf Bereitstellungszinsen, wenn die Wartezeit unter 3 bzw. 6 Monaten liegt.



Nicht nur die Zinsen stehen fest


Die Konditionen des Forward-Darlehens werden bereits im Voraus festgelegt. Das gilt nicht nur für die Zinsen, sondern auch für Darlehenssumme, Laufzeit und Ratenhöhe. Die Höhe des Darlehens entspricht normalerweise der Restschuld aus dem bisherigen Darlehen.

Wenn Sie bis zum Ende der laufenden Zinsbindung eine größere Summe zur Tilgung zur Verfügung haben werden, kalkulieren Sie dies beim Abschluss des Forward-Darlehens ein. Denn wenn Sie das Darlehen später nicht vollständig in Anspruch nehmen, verlangt die Bank eine Entschädigung.

Nach Möglichkeit sollten Sie Ihre bisherigen Monatsraten beibehalten. Da Sie weniger Zinsen zahlen werden, tilgen Sie mit der gleichen Monatsrate einen größeren Teil des Kredites als bisher. Mit der gleichen Ratenhöhe sind Sie also schneller schuldenfrei.

Nicht nur auf die Ratenhöhe, sondern auch auf die Zinsbindung müssen Sie sich jetzt festlegen. Fixieren Sie günstige Zinsen möglichst lange. Zwar werden auch Zinsbindungen ab 5 Jahren angeboten, in der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt sich aber eine längere Festschreibung. 10 Jahre sollten es schon sein. Besonders lange Festschreibungen von 20 Jahren lassen sich die Banken in der Regel aber durch höhere Zinssätze bezahlen.


Kostenfaktor


Wenn Sie das Forward-Darlehen nicht bei Ihrer bisherigen Bank aufnehmen, müssen Sie mit einmaligen Zusatzkosten rechnen: für die Übertragung der Grundschuld und gegebenenfalls für eine neue Wertermittlung der finanzierten Immobilie fallen Gebühren an.

Sonderfälle - ohne Umweg in die Freiheit
Unter bestimmten Bedingungen können Sie auf Umschuldung und Forward-Darlehen verzichten und gleich aus Ihrem Vertrag aussteigen - ganz ohne Entschädigung:
  1. Eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren müssen Sie nicht einhalten. Wenn seit der Auszahlung der Darlehenssumme mehr als 10 Jahre vergangen sind, können Sie mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
  2. Haben Sie keine Zinsfestschreibung, sondern einen variablen Zinssatz gewählt, können Sie aus dem Vertrag jederzeit aussteigen. Es genügt die Wahrung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.
  3. Wenn Sie sich im Vertrag das Recht auf Sondertilgungen gesichert haben, können Sie das Darlehen durch ein anderes ablösen - vorausgesetzt, die Rückzahlungssumme hält sich im vereinbarten Rahmen.
  4. Baudarlehen ohne Grundbuchsicherung (Hypothek, Grundschuld) können Sie mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn seit der Auszahlung sechs Monate vergangen sind.