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Richtig handeln bei der Abgeltungssteuer: Angespartes clever verwalten

Richtig handeln bei der Abgeltungssteuer: Angespartes clever verwaltenDie Abgeltungssteuer besteuert Kapitalerträge aus Privatinvestitionen. Ein Freibetrag für die Sparer liegt bei 801 Euro, bei Verheirateten werden 1602 Euro veranschlagt. Unter die Abgeltungssteuer fallen Aktienkursgewinne, Bonuszahlungen und Spekulationsgewinne sowie Dividenden. Der pauschale Steuersatz der Abgeltungssteuer liegt bei 25 Prozent. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag und, gegebenenfalls, auch die Kirchensteuer. mehr...

Reisekostenrecht 2014: Diese Änderungen sollten Sie kennen

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News

Wer sucht, der findet: Richtige Makler(2003-02-05 12:00:00)

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien geht es um viel Geld. Deswegen ist es wichtig, den richtigen Berater an der Seite zu haben, einen Makler, der seinen Kunden nicht über den Tisch zieht und dem Sie Ihr ganzes Vertrauen schenken können. Doch wie trennt man die Spreu vom Weizen?

Schlechtes Branchenimage


Einige Berufsgruppen haben es nicht leicht in Deutschland. Sie arbeiten und arbeiten und zum Dank ernten sie nur Misstrauen. Vor allem Politiker, Gebrauchtwarenhändler, Immobilienmakler und Versicherungsvertreter haben unter einem schlechten Image zu leiden.

Laut einer Umfrage der Zeitschrift "Apothekenumschau" glauben über 90 Prozent der 2490 Befragten, dass diese Berufsgruppen zum Lügen neigen. Völlig falsch mag diese Einschätzung nicht sein und doch sollte man nicht automatisch alle Immobilienmakler über einen Kamm scheren.

Vor allem wenn man gerade eine Immobilie erwerben oder verkaufen möchte, ist man auf einen guten Makler angewiesen. Wenn Sie mit gesundem Menschenverstand und einer Portion Misstrauen auf die Suche gehen, kann eigentlich nicht mehr viel schief gehen.


RDM und VDM


Der "Ring Deutscher Makler" (RDM) und der "Verband Deutscher Makler" (VDM) wollen das Image der Branche verbessern. Für sie ist jeder nicht professionell arbeitende Makler ein Ärgernis, weil er den Ruf der gesamten Branche schädigt. Das größte Problem ist wohl, dass sich jeder, der eine entsprechende Gewerbeerlaubnis besitzt, Immobilienmakler nennen kann - ohne dass er eine spezielle Ausbildung absolviert hat.

Anders bei den Berufsverbänden - wer Mitglied werden will, muss eine Aufnahmeprüfung bestehen, in der das Fachwissen des Aspiranten getestet wird. Dabei werden Themen wie Maklerrecht, Finanzierung, Hausverwaltung, Immobilienfachlehre, Bauprojektentwicklung, Steuern und Immobilienfachlehre abgedeckt. Vorrausetzung für die Mitgliedschaft ist zudem eine Gewerbeerlaubnis und das Abschließen einer Berufs-Haftpflichtversicherung.

Diese Versicherung ist für den Kunden äußerst wichtig. Kann der Kunde nachweisen, dass ihm aus einem Fehler des Maklers Kosten entstanden sind, so können solche Forderungen über die Versicherung beglichen werden. Verspricht der Makler beispielsweise, dass eine Immobilie umgebaut werden darf, obwohl das laut Denkmalschutz nicht möglich ist, kann der Kunde den Makler für entstandene Kosten haftbar machen. Im übrigen verpflichten sich die Mitglieder der Berufsverbände, berufsethische Richtlinien einzuhalten.


Der kompetente Makler


Wenn Sie in einer Stadt wie München verzweifelt eine Wohnung suchen, dann werden Sie wahrscheinlich den vermittelnden Makler beim Besichtigungstermin nicht nach seinen Referenzen fragen, während die anderen Interessenten um seine Gunst buhlen. In diesem Fall sind kritische Nachfragen samtweich zu verpacken.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen. In dem Fall müssen Sie niemanden überreden, sondern brauchen einfach einen kompetenten und seriösen Makler, der Ihre Interessen vertritt. Der Verband Deutscher Makler hat zehn Richtlinien aufgestellt, an denen Sie einen kompetenten Makler erkennen können.
  • Suchen Sie ihn in seinem Büro auf, denn so erkennen Sie, ob es sich um einen Hobbymakler oder ein richtiges Maklerbüro handelt.
  • Fragen Sie nach der Zugehörigkeit in einem Berufsverband. Ist er Mitglied, so hat er eine Gewerbeerlaubnis, eine Berufsversicherung und musste eine immobilienspezifische Aufnahmeprüfung bestehen.
  • Fragen Sie nach Referenzen.
  • Erkundigen Sie sich nach Ausbildung und beruflichen Werdegang des Maklers.
  • Lassen Sie sich das Leistungsangebot genau erklären.
  • Fragen Sie nach der Vorgehensweise beim Immobilienverkauf: Wer ist für Finanzierung, Mietrecht, Steuerrecht und Architekturfragen zuständig? Arbeitet der Makler mit Spezialisten zusammen oder hat er eigene Spezialisten im Haus? Kosten solche Beratungen extra?
  • Auch beim Immobilienverkauf muss der Makler Ihnen genau erklären, wie er vorgeht und welche Verkaufsaktivitäten er plant.
  • Wenn er sofort das passende Kaufobjekt oder den richtigen Käufer zur Hand hat, ohne Ihre Situation vorher zu analysieren, ist Vorsicht geboten.
  • Fragen Sie, ob er eine Berufs-Haftpflichtversicherung und eine Gewerbeerlaubnis hat. (Falls er keinem Berufsverband angeschlossen ist)
  • Der kompetente seriöse Immobilienmakler ist in erster Linie Berater. Er wird Sie auf mögliche Probleme hinweisen und nicht versuchen Sie in finanzielle Abenteuer zu treiben.



Gesundes Misstrauen


Einem Makler der keine Gewerbeerlaubnis hat, sollte man mit Misstrauen begegnen. Es kann gute Gründe geben, weswegen er die Erlaubnis nie bekommen oder beantragt hat. Vielleicht wurde sie ihm sogar entzogen. Dabei sind die Anforderungen für die Vergabe einer Gewerbegenehmigung denkbar gering. Der Kandidat muss lediglich in "geordneten Vermögensverhältnissen" leben und darf in den letzten fünf Jahren nicht straffällig geworden sein. Außerdem wird eine Gebühr von bis zu 1.500 Euro fällig.

Falls ein Vertrag mit einem Makler zustande kommt, der keine Gewerbeerlaubnis hat, ist der Vertrag nicht automatisch ungültig. Wenn seine Dienste beansprucht wurden, hat er auch einen Anspruch auf Bezahlung. Misstrauisch sollten Sie werden, wenn ein Makler sofort das passende Objekt zur Hand hat, obwohl Sie Ihre genauen Vorstellungen noch gar nicht darlegen konnten. In dem Fall will er Ihnen vermutlich irgendetwas andrehen, nur um möglichst schnell an seine Provision zu kommen. Das Eine sollten Sie nämlich nie vergessen: Ein Makler lebt von der Provision - er muss Immobilien verkaufen oder vermieten um an sein Geld zu kommen - kommt das Geschäft nicht zustande, sieht er keinen Cent.

    Achtung: Doppelte Provision!
    Je nach Bedarf gibt es zwei Sorten von Maklern, den Vermittlungsmakler und den Nachweismakler. Der erstgenannte sorgt für die erfolgreiche Vermittlung der Immobilie, der Nachweismakler liefert nur die Adressen, damit Interessent und Anbieter selbst miteinander Kontakt aufnehmen können. Diese Art des Maklertums befindet sich allerdings auf dem absteigenden Ast, da es inzwischen einige Datenbanken im Netz gibt, bei denen sich die Interessenten Angebote selbst einholen können.

    Zudem kann es passieren, dass man durch die Informationen eines Nachweismaklers an den vom Vermieter oder Verkäufer beauftragten Vermittlungsmakler gerät und nachher doppelt Provision bezahlen muss. Wenden Sie sich also lieber gleich an einen Vermittlungsmakler.



Maklervertrag


Nur weil Sie nichts unterschrieben haben, heißt das noch lange nicht, dass Sie keinen Vertrag mit dem Immobilienmakler abgeschlossen haben. Wenn der Kunde einen Makler zu sich bestellt, um ihm mitzuteilen, dass er ein Haus kaufen möchte, dann liegt darin schon das Angebot, einen Vertrag abzuschließen. Übersendet der Makler später ein ExposĂ©, hat er damit das Angebot angenommen.

Entscheidet sich der Kunde für eine der angebotenen Immobilien, so muss er zahlen, selbst wenn nie über Geld gesprochen und kein fester Preis ausgemacht wurde. Anders sieht es aus, wenn der Käufer sich auf eine Annonce des Maklers gemeldet hat. In dem Fall kann er annehmen, dass der Verkäufer oder Vermieter die Vermittlungsgebühr bezahlt. Andernfalls muss der Makler den Kunden auf seine Gebühren hinweisen. (BGH NJW-RR 1996)

Allgemeine Geschäftsbedingungen
Die allgemeinen Geschäftsbedingungen gehören zum Kleingedruckten und sollten deshalb immer gelesen werden. Sie finden sich häufig auf der Rückseite von ExposĂ©s oder Antragsformularen. Manchmal versuchen Makler im Kleingedruckten ihre Position zu verbessern, weshalb Sie immer alles genau durchlesen sollten, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Verstehen Sie eine Formulierung nicht, so sollten Sie sich die Bedeutung erklären lassen. Die Allgemeinen Geschäftsverbindungen werden nur dann rechtsverbindlich, wenn der Kunde vor Vertragsabschluss Gelegenheit hatte, sie zur Kenntnis zu nehmen. Wenn Sie also Zeit hatten, die Klauseln zu lesen und es nicht getan haben, dann haben Sie Pech gehabt. Verlangt der Makler unter Berufung der Allgemeinen Geschäftsverbindungen ein Honorar, von dem Sie nichts wussten, sollten Sie trotzdem erst einmal einen Anwalt zu Rate ziehen, bevor Sie bezahlen.


Maklerhonorar


Das Maklerhonorar richtet sich grundsätzlich danach, was im Vertrag vereinbart war. Falls ein Honorar nicht ausdrücklich vereinbart wurde, dann schuldet der Kunde den ortsüblichen Preis, den man bei den Maklerverbänden erfahren kann.

Je nach Bundesland liegt die Courtage zwischen drei und sechs Prozent der Kaufpreissumme. Wenn der Makler schon vor Beginn seiner Tätigkeit eine Bezahlung verlangt, sollte man die Finger von ihm lassen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass er gar nicht erst aktiv wird. Seriöse Makler lassen sich nur für den Erfolg bezahlen.

Ortsübliche Provision bei Einzelimmobilien
Bundesland
Verkäufer
Käufer
Gesamt
Anmerkung
Baden-Württemberg
3,0%
3,0%
6,0%
-
Bayern
3,0%
3,0%
6,0%
-
Berlin
-
6,0%
6,0%
Bei Kaufverträgen unter 50.000 Euro, erhöht sich die Provision auf 8%.
Brandenburg
-
6,0%
6,0%
Bei Kaufverträgen unter 50.000 Euro, erhöht sich die Provision auf 8%.
Bremen
-
5,0%
5,0%
-
Hamburg
-
5,25%
5,25%
-
Hessen
-
5,0%
5,0%
-
Mecklenburg-Vorpommern
-
5,0%
5,0%
Teilweise wird auch mit folgender Aufteilung gearbeitet: Verkäufer 2% Käufer 3%
Niedersachsen
0,0-3,0%
3,0-4,0%
4,0-6,0%
Die verschiedenen Regierungsbezirke haben unterschiedliche Provisionssätze und Aufteilungsarten.
Nordrhein-Westfalen
3,0%
3,0%
6,0%
-
Rheinland-Pfalz
3,0%
3,0%
6,0%
-
Saarland
3,0%
3,0%
6,0%
-
Sachsen
3,0%
3,0%
6,0%
-
Sachsen-Anhalt
3,0%
3,0%
6,0%
-
Schleswig-Holstein
2,0%
3,0%
5,0%
-
Thüringen
3,0%
3,0%
6,0%
-
Quelle: "Übliche Gebühren für Makler - Verwalter - Baubetreuer" herausgegeben von der Hochschule Anhalt


Die oben angegebenen Provisionen sind Richtwerte für die verschiedenen Bundesländer. Die Makler sind nicht verpflichtet sich an diese Regelung zu halten, sondern können im Maklervertrag einen eigenen Provisionssatz festlegen.

Vermittelt ein Makler eine Immobilie zur Miete, so darf die Provision zwei Monatsmieten nicht übersteigen.


Nicht bezahlen, wenn ...


Da es wie bei allen Berufsgruppen auch bei den Maklern so einige schwarze Schafe gibt, kann es sein, dass Provisionsforderungen gestellt werden, die eigentlich nicht rechtens sind. Wenn der Makler beispielsweise selbst Eigentümer, Mieter oder Vermieter der Immobilie ist, dann darf er keine Provision verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Makler rechtlich oder wirtschaftlich mit dem Verkäufer oder Vermieter verbunden ist.

Wenn er also noch in einer anderen Funktion, beispielsweise als Hausmeister oder Hausverwalter arbeitet, darf er für die Vermittlung dieser Immobilie kein Geld verlangen. Auch wenn ein Mietvertrag verlängert oder geändert wird, muss keine Provision dafür bezahlt werden. Falls Sie unberechtigte Provisionszahlungen geleistet haben, so können Sie das Geld innerhalb von vier Jahren zurückfordern.

Teilen Sie Ihre Forderung dem Makler schriftlich mit und setzten Sie eine Frist für die Zahlung. Jegliche Korrespondenz verschicken Sie am besten als Einschreiben mit Rückschein, so dass der Makler nicht behaupten kann, Ihre Forderung gar nicht bekommen zu haben.