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Know-how rund um die Wohnungsbauprämie

Know-how rund um die WohnungsbauprämieHäuslebauer hergehört: Die Wohnungsbauprämie ist eine staatliche Förderung, die man bei Abschluss eines Bausparvertrags beantragen kann. Sie kann von jedem Bürger mit Vollendung des 16. Lebensjahres in Anspruch genommen werden, der in Deutschland lebt. Wer sich den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllen möchte, mehr...

Hausbau und Hausbesitz: Gut abgesichert durch alle Lebenslagen

Hausbau und Hausbesitz: Gut abgesichert durch alle Lebenslagen Bauherren und Immobilienkäufer setzen sich mit dem Bau bzw. Erwerb einer Immobilie einem hohen finanziellen Risiko aus. Tritt ein Schaden an ihrem Eigentum auf oder werden Dritte auf ihrem Grundstück geschädigt, müssen sie ohne Versicherungsschutz mit ihrem Privatvermögen für Schäden haften bzw. dafür aus eigener Tasche aufkommen. Um langfristig ruhig schlafen zu können, empfiehlt sich daher der Abschluss einiger Versicherungspolicen, die zumindest einen Teil des finanziellen Risikos für Hausbesitzer schultern. mehr...

Die ideale Baufinanzierung für jede Lebenssituation

Die ideale Baufinanzierung für jede LebenssituationViele Menschen träumen davon, eine eigene Immobilie zu besitzen. Doch ein Haus ist mit hohen Kosten verbunden - wer kein Geld im Überfluss hat, muss gezielt planen. Um Zahlungsschwierigkeiten zu vermeiden, sollten verschiedene Details berücksichtigt werden. Weniger Stress, mehr Zufriedenheit - durch die Umsetzung einiger Ratschläge kann man seinen Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen. mehr...

News

Immobilien - Mieten oder Kaufen?(2009-08-21 10:36:28)

"Eigentum verpflichtet", sagt der Volksmund und meint damit auch den Besitz von Immobilien. Denn selbst wenn man in einer Eigentumswohnung lebt, muss man für das Wohnen zahlen. Wann lohnt es sich zu bauen oder zu kaufen? Oder soll man besser zur Miete leben und sein Geld gut anlegen? Lesen Sie mehr in unserem Text.

Was kostet der Immobilienbesitz?


Zunächst einmal ist der Kauf von Wohneigentum teuer. In den ersten zehn bis fünfzehn Jahren ist die Belastung für den Bauherren oder Käufer wesentlich höher als für den Mieter. Zu den Tilgungsraten kommen schließlich noch Hypothekenzinsen und Nebenkosten dazu. Nach Abschluss der Tilgung profitiert der Eigentümer jedoch von seinen Entbehrungen, da er wesentlich günstiger wohnt, besonders wenn man die konstante Mietsteigerung berücksichtigt. Eigentümer müssen selbstverständlich auch Betriebskosten zahlen. Diese Gebühren für Müllabfuhr, Wasser, Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Reparaturen und anderes sind im Gegensatz dazu in der Mietzahlung gewöhnlich enthalten. Der Nebenkostenanteil macht etwa ein Drittel, manchmal sogar die Hälfte der Miete aus und fällt natürlich auch dann an, wenn man in einer Eigentumswohnung oder im eigenen Haus wohnt. Man spart daher nicht pauschal die ganze Miete. Hinzu kommt, dass Wohneigentum instand gehalten werden muss. Ist die Immobilie abgezahlt, kommen auf den Besitzer früher oder später Renovierungskosten zu, etwa weil das Dach undicht geworden ist oder eine neue Heizung eingebaut werden muss. Sind die Schulden getilgt, spart man zwar die Mietkosten, das allein garantiert aber noch keine ausreichende Altersvorsorge. Nebenkosten zur Finanzierung Zu den direkten Kosten, die mit dem Immobilienvorhaben in Verbindung stehen können, gehören: Erschließungskosten, Baunebenkosten, Anschlusskosten, Kosten für die Außenanlage. Der Kaufpreis für eine Immobilie bezieht sich meist auf Haus und Grundstück. Doch jeder will sein Haus auch individuell gestalten, wodurch wiederum Umbau- oder Modernisierungskosten anfallen. Beim Erwerb einer Immobilie entstehen meist noch weitere Positionen. Zu diesen indirekten Kosten zählen: Maklerprovision, Grunderwerbssteuer sowie Grundbuch- und Notargebühren. Neben den reinen Zinsen fallen auch weitere Kosten in Verbindung mit der Finanzierung an. Zu diesen Zusatzkosten, die von den Hypothekenbanken extra ausgewiesen werden müssen, gehören unter anderem: Schätzkosten, Bereitstellungszinsen sowie Kontoführungsgebühren. Schließlich muss die neue Immobilie auch unterhalten werden. Strom-, Telefon- und Heizungskosten kommen noch hinzu. Auch eventuell anfallende Instandhaltungskosten muss man bei der Kostenrechnung berücksichtigen. Lesen Sie auf der folgenden Seite mehr zur möglichen Wertentwicklung einer Immobilie.


Immobilienkauf: Wie ist die Wertentwicklung?


Wer heute kauft oder baut, tut dies in erster Linie um später günstig zu wohnen und sieht das Eigenheim nicht unbedingt als Geldanlage, die eine hohe Rendite abwerfen muss. Allerdings wird man das Haus früher oder später vielleicht wieder verkaufen - etwa weil sich der Haushalt nach dem Auszug der Kinder verkleinert hat. Dann sollte der Wert der Immobilie mindestens parallel zur Inflationsrate gestiegen sein. Bausparkassen und Makler heben gern den Schutz vor schleichender Geldentwertung hervor, den die Immobilie als Sachwert bietet. Langfristig ist das auch richtig, wenn Haus oder Wohnung gut instand gehalten werden. Allerdings darf man nicht vergessen, dass auch Immobilien mitunter starken Kursschwankungen unterliegen, denn ihr Preis wird von Angebot und Nachfrage geregelt. Wer zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen will oder muss, wird unter Umständen sogar ein Verlustgeschäft machen. Lohnt sich das Eigenheim? Um herauszufinden, ob sich Bau oder Kauf eines Eigenheims lohnen, ermittelt man die Rendite aus Wertzuwachs, Mietersparnis und staatlicher Förderung: Die mögliche Rendite berechnet sich folgendermaßen: R = (M x 100) / [(K - S) + W] M: ersparte Miete im ersten Jahr abzüglich der Instandhaltungskosten des Hauses W: jährliche Wertsteigerung des Hauses, bzw. Mietsteigerung in Prozent K: Kaufpreis S: Staatliche Förderung R: erwartete Rendite Ob das eigene Haus oder die eigene Wohnung für Sie eine rentable Alterssicherung sein könnte, stellen Sie fest, indem Sie die ermittelte mögliche Rendite mit der Rendite anderer Geldanlagen, etwa von Fonds, Tagesgeld oder Festgeld vergleichen. Bei den meisten Anlagen ist dabei zusätzlich der Steuerabzug einzurechnen. Allerdings kann man beim Vergleich immer nur von erwarteten Wertzuwächsen ausgehen, wirklich zuverlässige Prognosen über die Wertentwicklung sind langfristig nicht möglich! Ob sich für Sie eher Hauskauf oder Miete lohnt, können Sie auch ganz einfach mit einem Mieten oder Kaufen Rechner ermitteln. Lesen Sie auf der folgenden Seite mehr zu den Kosten, die auf Mieter im Laufe der Jahre zukommen können.


Welche Kosten hat der Mieter?


Die reine Miete für den Wohnraum ohne die zusätzlich entstehenden Nebenkosten bezeichnet man in der Regel als Kaltmiete. Kaltmiete und Nebenkosten zusammen bilden die Warmmiete, zu der noch die individuellen Stromkosten des Mieters hinzukommen und je nach Ausstattung der Wohnung auch noch die Kosten für den Gasverbrauch. Als Warmmiete bezeichnet man üblicherweise die Miete inklusive aller möglichen Nebenkosten, also auch für Heizung und Warmwasser. Zu den Mietnebenkosten gehören unter anderem: Wasser, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer sowie die Kosten für den Hausmeister, Schneebeseitigung, Hausreinigung und weitere mögliche Kosten, die der Hausbesitzer auf den Mieter entsprechend der Wohnungsgröße umlegen darf. Wird eine Wohnung mit Strom beheizt, sind die Heizkosten nicht in den Nebenkosten enthalten. Nimmt man sich zur Unterstützung bei der Wohnungssuche einen Makler, kann dieser bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision verlangen. Die Makler-Provision darf höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Wenn der Wohnungssuchende letztendlich eine Wohnung mietet, von der er über einen Bekannten gehört hat, muss er keine Provision an den Makler zahlen. Wenn der Vermieter eine Kaution verlangt, muss das im Mietvertrag vereinbart werden. Zulässig sind hier maximal drei Monatsmieten, die der Vermieter für den Mieter verzinst anlegen muss. Wie kann sich die Miete entwickeln? Die Mietentwicklung zu beurteilen ist sehr schwierig und abhängig vom Wohnort und der Wohnlage. Die Miete wird meist bestimmt von Angebot und Nachfrage. Verbessert sich die Infrastruktur einer Gegend, steigen bald auch die Mieten an, weil die Wohnlage in ihrer Qualität steigt. Die Vermieter können sich dann in der Miethöhe nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Bei einer bereits vermieteten Wohnung darf der Vermieter die Miete allerdings nur erhöhen, wenn seit der vergangenen Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist und die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als um 20 Prozent erhöht wurde. Nach Modernisierungen kann der Vermieter allerdings zusätzlich einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen - elf Prozent auf die Jahresmiete. Lesen Sie auf der folgenden Seite, wie Sie einen Haus- oder Wohnungskauf finanzieren können.


Die Finanzierung eines Immobilienkaufs


Wenn Sie anfangen konkrete Pläne über Ihr eigenes Heim zu schmieden, sollten Sie sich einen finanziellen Rahmen für das Objekt vorgeben und zwar bevor Sie mit der Suche beginnen. Sorgen Sie für ausreichend Eigenkapital. Vergleichen Sie neben den Kosten für den Immobilienkauf auch die Maklerkosten und die zu erwartenden Nebenkosten. Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, geht alles sehr schnell. In der Regel müssen Sie dem Verkäufer binnen weniger Tage eine Finanzierung präsentieren. Daher ist es wichtig sich vorher ausreichend zu informieren und eventuell auch schon Anfragen bei Banken getätigt zu haben. Bei der Berechnung Ihres monatlichen Einkommens sollten Sie nur regelmäßige Zahlungen berücksichtigen, Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld sollten Sie als Reserve ansehen. Bedenken Sie, dass Ihre monatliche Belastung tragbar sein muss. Kalkulieren Sie Ihre Lebenshaltungskosten nicht zu knapp. Ein neuer Fernseher oder der jährliche Urlaub sollten immer finanzierbar sein. Wie viel Eigenkapital? Mindestens 20 Prozent der Baufinanzierung inklusive aller Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln stammen. So bleibt die Schuldenlast überschaubar. Ein hoher Eigenkapitalanteil bringt bei Banken zudem oft bessere Kreditkonditionen. Neben dem Eigenkapital und einem Hypothekendarlehen sind zur Baufinanzierung oft noch zusätzliche Finanzierungsmittel wie Bausparverträge oder Lebensversicherungen nötig. Ebenso eine Bank, die den gesamten Beleihungswert des geplanten Hauses finanziert. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die richtige Zinsbindung. Durch eine längere Zinsbindung, für die meist ein Zinsaufschlag erhoben wird, sind Sie vor Zinserhöhungen am Kapitalmarkt geschützt. Je geringer der Zeitraum einer Zinsfestschreibung, desto geringer ist auch das Zinsniveau. Eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren bietet einen recht guten Mittelweg. Im Rahmen einer Baufinanzierung bieten die meisten Kreditinstitute die Möglichkeit, Sondertilgungen unabhängig von den monatlichen Raten durchzuführen. Bei einem Baukredit liegt die Sondertilgung in der Regel zwischen fünf und 20 Prozent des Nominalbetrags. In den meisten Fällen berechnen die Kreditinstitute dafür einen Zinsaufschlag, dessen Höhe abhängig vom Umfang der Sondertilgung ist. Wenn Sie eine Sondertilgung für einen Baukredit fest vereinbaren, sollten Sie die Sondertilgung Ihrem persönlichen Kapitalfluss anpassen. Dadurch können Sie die Laufzeit der Baufinanzierung reduzieren und Zinsen sparen. Wenn Sie doch nicht kaufen wolle, sollten Sie Ihr Eigenkapital gewinnbringend anlegen. Welche Möglichkeiten es hierzu gibt, lesen Sie auf der folgenden Seite.


Miete statt Kaufen: Die ideale Geldanlage


Anstatt Ihr Geld in einen Haus- oder Wohnungskauf zu investieren und eine Finanzierung auf sich zu nehmen, können Sie auch weiterhin zur Miete wohnen und Ihr Eigenkapital anlegen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten, hier nur vier Beispiele: Tagesgeld oder Festgeld, Aktien oder Fonds. Bei einem Festgeldkonto vereinbaren Sie mit Ihrer Bank, einen festen Betrag für eine genau definierte Laufzeit zu einem festen Zinssatz anzulegen. Erst nach dem Ablauf der vereinbarten Zeit können Sie über Ihr Geld und die erzielten Zinsen frei verfügen. Meist ist eine Verlängerung der Laufzeit möglich. Der Zinssatz kann dann aber wieder ein anderer sein. Beachten Sie: Das Geld liegt wirklich fest. Wollen Sie vorzeitig auf Ihr Geld zugreifen, büßen Sie in der Regel die kompletten Zinsen ein. Hier finden Sie mehr Informationen zum Thema Festgeld. Etwas anders verhält es sich mit einem Tagesgeldkonto: Sie können täglich über Ihr Vermögen (plus Zinsen) verfügen. Allerdings ist der Zins nicht auf eine bestimmte Laufzeit fixiert, kann sich täglich ändern und ist in der Regel auch geringer als beim Festgeld. Manche Anbieter garantieren allerdings auch beim Tagesgeld den Zins für eine gewisse Zeit - meist für mehrere Monate. Hier finden Sie mehr Information zum Thema Tagesgeld. Zinsen und Bedingungen bei Fest- und Tagesgeld variieren von Anbieter zu Anbieter. Wer mit Aktien und anderen Wertpapieren handeln will, kommt an einem Depotkonto nicht vorbei. Banken verlangen oft Gebühren für Aufträge und Verwaltung. Das drückt die Rendite. Wer genug Erfahrung im Wertpapierhandel gesammelt hat, kann Kosten sparen, indem er seine Wertpapiere selbst an der Börse handelt. Weniger Erfahrene können auch kostengünstige Depot-Konten bei ihrer Bank eröffnen. Wer ein Depotkonto eröffnet, sollte über ein gewisses Startguthaben verfügen, das er für einen absehbaren Zeitraum entbehren kann. Banken empfehlen, für Wertpapieranlagen einen Zeitraum von sechs Jahren zu kalkulieren. Wer häufig ordert, sollte ein Depotkonto erst ab einem Mindestanlagevolumen von etwa 5.000 Euro anlegen. Bei den meisten Kreditinstituten fallen Gebühren an, die sich bei Kleinaufträgen nachteilig auswirken. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Brokerage. Wer einmalig oder regelmäßig Geldbeträge anlegen und sich dabei nicht mit den geringen Zinsen seines Sparbuchs zufrieden geben möchte, für den empfiehlt sich die Investition in einen Fonds. Das Geld vieler Anleger wird in einem Spartopf (Fonds) gesammelt und von einem oder mehreren professionellen Fondsmanagern verwaltet. Sie investieren das Geld in verschiedene Finanzanlagen. Aktien und festverzinsliche Wertpapiere, aber auch Immobilien, sind mögliche Anlageobjekte. Allerdings sind auch Investmentfonds nicht gegen Kurs- oder Währungsschwankungen resistent. Über einen längeren Zeitraum werden jedoch Kursverluste meist abgefangen, so dass ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals fast nicht möglich ist. Dies kann bei der Direktanlage in Aktien durchaus passieren. Man kann die jeweilige Fondsklasse auch nach dem Risikopotential auswählen. Wichtig ist es, auch auf die anfallenden Gebühren zu achten. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Investmentfonds. Grundsätzlich müssen Erträge aus Kapitalvermögen versteuert werden. Seit dem 1. Januar 2009 gilt hierbei die Abgeltungssteuer: Wird der Sparerpauschbetrag von 801 Euro jährlich überschritten, ist eine Besteuerung von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer fällig. Die anfallende Steuer wird von der kontoführenden Bank einbehalten und an das zuständige Finanzamt übermittelt, wenn die Zinsen über dem Freibetrag liegen oder der Sparer keinen Freistellungsauftrag gestellt hat. Wollen Sie eine Immobilie kaufen und finanzieren oder doch lieber zur Miete wohnen und Ihr Geld gut anlegen? Was für Sie günstiger ist, können Sie mit einem Mieten oder Kaufen Rechner ermitteln.