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Bausparen mit staatlicher Unterstützung für die eigenen vier Wände(2009-04-24 12:00:00)

Die Vorstellung von den eigenen vier Wänden, womöglich noch im Grünen, ist für viele ein Traum. Die eigene Immobilie bietet persönliche Freiräume und stellt eine solide Investition für das Alter dar. Leider verfügen die meisten nicht über die Mittel, sich aus eigener finanzieller Kraft ein Haus zu errichten. Der Staat unterstützt Häuslebauer aber beim Bausparen.

Bausparen - der Beginn

Eine bequeme und einfache Möglichkeit, an das notwendige Kapital für eine solide Immobilienfinanzierung zu kommen, bietet das Bausparen. Mit überschaubaren Sparbeiträgen und staatlicher Bauförderung schafft man die Grundlage für Wohneigentum. Voraussetzung für ein Bauspardarlehen ist der Abschluss eines Bausparkontos. Ein Bausparkonto können Sie in der Regel bei jeder Bank abschließen, da fast alle Kreditinstitute Kooperationen mit Bausparkassen betreiben, oder indem Sie sich direkt an eine der Bausparkassen wenden. Beachten Sie allerdings, dass die Konditionen der verschiedenen Anbieter stark variieren können. Beim Abschluss des Bausparvertrages werden die Bausparsumme und die Sparrate individuell an Ihre Wünsche angepasst. Die Bausparsumme, über die ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, setzt sich zusammen aus:

• dem Bausparguthaben und
• dem Bauspardarlehen.

Vermögensaufbau durch Zinsen. Mehr dazu auf der folgenden Seite

Zinsen in der Sparphase

In der Sparphase bauen Sie Ihr Bausparguthaben kontinuierlich auf. Je nach Bausparkasse und dem von Ihnen gewählten Bauspartarif, kann es unterschiedlich hoch werden. In der Regel müssen Sie als Bausparer, je nach Bauspartarif, zunächst zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme ansparen, damit Sie von der Bausparkasse das Darlehen über den Rest der Bausparsumme ausbezahlt bekommen. Viele Bausparkassen bieten auch Tarife mit Wahlzuteilung an. Dabei kann man sich nach einer gewissen, mitunter recht kurzen Zeit von zwei Jahren, die Bausparsumme ausbezahlen lassen. Normalerweise wird das Bausparguthaben durch monatliche Zahlungen angespart. Es ist allerdings auch möglich, Sonderzahlungen zu leisten oder das vertragliche Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen. Damit erfüllt man umso schneller alle Anforderungen für die Zuteilung des Darlehens. Zinsen Bausparkassen zahlen auf das von Ihnen eingezahlte Bausparguthaben einen tariflich festgelegten Zinssatz, der für die gesamte Vertragsdauer festgelegt ist. Je nach der gewählten Tarifvariante liegt der Sparzins derzeit zwischen 1,0 und 2,0 Prozent pro Jahr. Dieser Zinssatz ist im Vergleich zu anderen Anlageformen sehr niedrig. Dafür erhält man später auch einen sehr niedrig verzinsten Kredit. Wie erhalte ich das Darlehen? Mehr dazu auf der folgenden Seite

Zuteilung des Darlehens

Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfolgt nicht, wie viele Bausparer fälschlicherweise vermuten, sobald sie das erforderliche Bausparguthaben angespart haben. Der Zeitpunkt der Zuteilung steht nämlich nach dem Abschluss des Bausparvertrages noch nicht fest. Die Zuteilung des Bausparvertrags erfolgt, wenn die tarifliche Mindestsparzeit, das notwendige Bausparguthaben und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht ist. Diese Bewertungszahl ist von der Spardauer, dem Guthaben, aber auch der Bonität des Bausparers abhängig. Fließen der Bausparkasse sehr viele Gelder zu, kann sie auch viele Bauspardarlehen vergeben. Nimmt eine Bausparkasse also Geld ein, kann sie auch mehr Bauspardarlehen zuteilen. Bausparkassen ist es aus diesem Grund auch gesetzlich verboten, einem Bausparer den genauen Zeitpunkt der Zuteilung zu versprechen oder mit geringen Wartezeiten zu werben. Damit ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Am Bewertungsstichtag muss das Mindestsparguthaben erreicht sein. Das Mindestsparguthaben beträgt je nach Bausparkasse und Tarif in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme
• Der Bausparvertrag muss über eine ausreichend hohe Bewertungszahl verfügen. Diese hängt auch von der Bausparkasse und dem jeweiligen Tarif ab
• Nach der Mitteilung über die Zuteilung des Bausparvertrages hat der Bausparer innerhalb von vier Wochen ab Datum der Zuteilung zu erklären, ob er die Rechte aus der Zuteilung wahrnimmt (Zuteilungsannahme). Ansonsten erlischt sein Anspruch auf das Darlehen

Da die Bausparkonditionen in den letzten Jahren flexibler geworden sind, kann man eine Wahlzuteilung festlegen. Dann kann ein Bausparer die Auszahlung seines Darlehens nach einer Mindestlaufzeit jederzeit verlangen. Mit einer Wahlzuteilung ist man also flexibler. Damit können Bausparer ihren Vertrag nachträglich optimieren und bei Bedarf an veränderte Ziele anpassen. Wenn sich ein Bausparer aber für eine Wahlzuteilung schon nach einer kurzen Zeit entscheidet, in der er wenig anspart, muss er meist einen höheren Darlehenszinssatz, eine hohe monatliche Rate oder ein niedrigeres Darlehen in Kauf nehmen.

Verfahren bei der Zuteilung

Zuteilungsmasse Die zur Verfügung stehende Bausparsumme einer Bausparkasse, die Zuteilungsmasse, ergibt sich aus den Einzahlungen aller Bausparer. Das Sparverhalten und das Tilgungsverhalten aller Darlehensnehmer entscheiden deshalb mit über die Zuteilungsmöglichkeiten einer Bausparkasse. Bewertungszahl Die Bewertungszahl ist der Schlüssel für die Reihenfolge bei der Zuteilung. Sie wird an den Stichtagen der Bausparkassen für alle Verträge berechnet, die sich in der Ansparphase befinden. Wer sich für einen Bausparvertrag mit Wahlzuteilung entscheidet, muss nicht warten, bis er ein Mindestguthaben angespart oder eine bestimmte Bewertungszahl erreicht hat. Beim klassischen Bausparen werden die zur Zuteilung anstehenden Verträge nach der Höhe der Bewertungszahl geordnet. Der Vertrag mit der höchsten Bewertungszahl ist bei der Zuteilung in dieser Periode zuerst an der Reihe. Die am Stichtag ermittelte Reihenfolge der Verträge bleibt für eine Zuteilungsperiode von drei Monaten bestehen. Wie viele Verträge in einem Monat zugeteilt werden können, hängt davon ab, wie groß die Zuteilungsmasse für diesen Monat ist und wie viel die vorausgehenden Verträge von der Zuteilungsmasse aufbrauchen. Der letzte zugeteilte Vertrag hat die so genannte "erforderliche Bewertungszahl" oder auch "Zielbewertungszahl". Bei der Zuteilung sind alle Bausparkassen streng an die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge gebunden. Außerhalb dieser Reihenfolge dürfen keine Bausparverträge zugeteilt werden. Die bedingungsgemäße Zuteilung wird durch einen vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen bestellten Vertrauensmann überwacht. Zuteilen lassen oder weitersparen Ist Ihr Bausparvertrag reif für die Zuteilung, haben Sie als Bausparer mehrere Möglichkeiten:

• Sie nehmen die Zuteilung an, lassen sich Ihr angesammeltes Sparguthaben einschließlich Zinsen auszahlen und beantragen das Bauspardarlehen. Für Sie beginnt nun die Darlehensphase.
• Sie beantragen, dass die Zuteilung Ihres Bauspardarlehens verschoben wird.
• Sie nehmen das Bauspardarlehen nur teilweise in Anspruch. Mit dem Beginn der Darlehensphase lassen Sie sich nur die bisher angesparte Summe auszahlen, können das Darlehen aber später in Anspruch nehmen.
• Sie verzichten auf die Zuteilung und lassen sich Ihr Guthaben mitsamt eventuell anfallender Bonuszahlungen und der Rückerstattung der Abschlussgebühr ausbezahlen. Für Sie endet der Vertag.
• Sie verzichten auf die Zuteilung, erhöhen die Bausparsumme Ihres Bausparvertrages und besparen den Vertrag weiter. Für Sie beginnt die Sparphase von Neuem.

Auszahlung des Bausparkredits

Nach der Auszahlung des Darlehens beginnt die Darlehensphase. Das Bauspardarlehen wird Ihnen wie ein Hypothekenkredit in Form eines Annuitätendarlehens (Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen in Raten) gewährt. Die Höhe dieses Kredits ist die Differenz zwischen der vereinbarten Bausparsumme und Ihrem Bausparguthaben. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt normalerweise zu 100 Prozent. Eine Gebühr wird hierfür nicht fällig, da man ja bereits bei Abschluss des Bausparvertrages eine Abschlussgebühr bezahlt. Allerdings gibt es auch Tarife, die einen Disagio, also einen Abschlag, vorsehen. Unabhängig davon kann das Darlehenskonto mit einer Darlehensgebühr belastet werden. Früher waren das etwa zwei Prozent der Darlehenssumme. Inzwischen verzichten die meisten Bausparkassen aber auf diese Gebühr. Man sollte dennoch vor Abschluss des Bausparvertrags prüfen, ob sie noch erhoben wird und in welcher Höhe. Manche Anbieter erheben zusätzlich noch Verwaltungskosten. Sie liegen in der Regel bei einigen Promille der Darlehenssumme. Laufzeit Die Laufzeit des Bauspardarlehens ist angesichts der höheren Tilgungsraten deutlich kürzer als bei einem Hypothekenkredit. Sie liegt im Allgemeinen bei zehn bis zwölf Jahren. Darlehenszinsen und Tilgung Der Darlehenszinssatz beträgt in den meisten Tarifen zwischen 3 und 4,25 Prozent. Das liegt im Schnitt gut einen Prozentpunkt unter den Hypothekenzinsen. Hinzu kommt, dass der Darlehenszins während der gesamten Laufzeit fixiert ist, und die Kosten daher kalkulierbar sind. Allerdings ist der anfängliche Tilgungsanteil deutlich höher als bei einem Hypothekenkredit, da die Laufzeit der Tilgung kürzer ist als bei einem Hypothekenkredit. Die Tilgungsleistungen sind in der Regel in gleich bleibenden Monatsraten zu erbringen. Zusätzlich zu den Tilgungs- und Zinszahlungen fallen bei manchen Tarifen jährliche Prämien für eine Restschuldversicherung an, die manche Bausparkassen von ihren Darlehensnehmern verlangen.

Sicherheiten für das Darlehen

Wie ein Hypothekenkredit muss auch das Bauspardarlehen abgesichert werden. Dazu wird eine Grundschuld in Höhe des Kredits ins Grundbuch eingetragen. Allerdings kann man nicht das ganze Grundstück oder die ganze Immobilie durch ein einziges Darlehen finanzieren. Die Höhe des Kredits ist abhängig von Beleihungswert und Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert beläuft sich auf etwa 70 bis 90 Prozent des Marktwerts. Bei 80 Prozent des Beleihungswerts setzen Bausparkassen normalerweise die Beleihungsgrenze fest, bis zu der ein Kredit vergeben werden kann. Da man in der Regel zur Finanzierung auch einen Hypothekenkredit benötigt, müssen also zwei Grundschulden ins Grundbuch eingetragen werden. Bausparkassen akzeptieren dabei auch Grundpfandrechte an zweiter Rangstelle, also hinter der Hypothek. Im Fall der Zwangsversteigerung des Objekts würde dabei zuerst der Hypothekenkredit zurückgezahlt. Nicht immer ist allerdings die Eintragung einer Grundschuld nötig. Wenn das Darlehen unter 10.000 Euro liegt, können auch andere Formen der Besicherung mit der Bausparkasse vereinbart werden.

Zwischenfinanzierung

Oft ist die Mindestsparsumme schon angespart, die Mindestbewertungszahl aber noch nicht erreicht. Benötigt man in diesem Falle ein sofortiges Darlehen, etwa weil man das Traumhaus gefunden hat, bieten die Bausparkassen einen Zwischenkredit an. Diese Form der Zwischenfinanzierung sollte man möglichst nicht in Anspruch nehmen, da dieser Kredit meist teuer ist. Viele Bausparer vermuten, dass sie dabei nur einen Kredit in Höhe des Bauspardarlehens aufnehmen müssen. Als Bausparer müssen Sie aber einen Kredit in Höhe der gesamten Bausparsumme aufnehmen, also auch auf jenen Teil, den Sie bereits selbst angespart haben. Zwar bekommen Sie weiterhin auf das von Ihnen angesparte Bausparguthaben die vereinbarten Zinsen bezahlt, aber die Kreditzinsen sind in diesem Fall wesentlich höher. Sofortfinanzierung Bei der Sofortfinanzierung wird ein neu abgeschlossener Bausparvertrag bis zu seiner Zuteilung mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanziert. Das hat für den Bausparer den Vorteil, dass er sofort über das Geld verfügen und damit den Bau oder Erwerb einer Immobilie finanzieren kann. Kommt der Bausparvertrag dann zur Auszahlung, wird das tilgungsfreie Darlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst. Diese Art der Finanzierung lohnt sich bei den derzeit niedrigen Zinsen nicht. Vor allem bei der relativ kurzen Laufzeit von 15 bis 20 Jahren für einen Hypothekenkredit ist diese Finanzierungsform meist um einiges günstiger.

Geld vom Staat: Vermögenswirksame Leistungen und Wohnungsbauprämie

Bausparen wird mit der Arbeitnehmersparzulage und der so genannten Wohnungsbauprämie vom Staat unterstützt, wenn der Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt wird. Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage hat jeder Arbeitnehmer, dessen zu versteuerndes Einkommen 17.900 Euro für Ledige und 35.800 Euro für Verheiratete nicht überschreitet. Im Rahmen eines so genannten VL-Bausparvertrags kann jeder bezugsberechtigte Arbeitnehmer dann im Rahmen seiner Lohnsteuer-Erklärung einen Zuschuss, die Arbeitnehmersparzulage, in Höhe von bis zu 43 Euro pro Jahr beantragen. Zusätzlich zur Arbeitnehmersparzulage hat jeder Bausparer, dessen zu versteuerndes Einkommen unter 25.600 Euro (Ledige) bzw. 51.200 Euro (Verheiratete) liegt, einen Anspruch auf die so genannte Wohnungsbauprämie. Diese beträgt maximal 45,06 Euro pro Jahr für Ledige und 90,11 Euro pro Jahr für Verheiratete. Diese staatliche Bausparförderung steht jedem zu, der mindestens 16 Jahre alt ist. Jugendliche, die im Sparjahr 16 Jahre alt geworden sind, sind selbstständig prämienberechtigt, auch wenn ihre Eltern bereits eine Wohnungsbauprämie erhalten. Somit ist ein Bausparvertrag auch für junge Leute eine interessante Möglichkeit, für ein späteres Eigenheim anzusparen und dafür vom Staat einen Zuschuss zu erhalten.