Baufinanzierung genau planen(2006-03-15 12:00:00)

Da es sich bei Hypothekendarlehen um langfristige Darlehen mit meist sehr hoher Kreditsumme handelt, sollten Sie rechtzeitig anfangen, die Finanzierung des Objektes zu planen. Dabei ist es sehr wichtig, sich mehrere Standbeine aufzubauen.

Ohne Eigenkapitel geht nichts

Wenn Sie an den Erwerb einer Immobilie denken, sollten Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen (mindestens 20%), da sich daran auch die Höhe des Hypothekendarlehens orien-tiert. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto geringer werden Ihre Finanzie-rungskosten und somit auch Ihre monatliche Belastung sein.

Zum Eigenkapital gehören beispielsweise Barmittel, Sparguthaben, Wertpapiervermögen, Bausparguthaben, Versicherungsguthaben sowie Arbeitgeberdarlehen.

Sie haben auch die Möglichkeit, Ihr bereits vorhandenes Eigenkapital durch Eigenleistungen beim Hausbau aufzustocken. Hierfür sollten Sie maximal 5-10% der Baukosten ansetzen. Der Betrag der Eigenleistung richtet sich nach dem Preis, den ein entsprechendes Unter-nehmen bei der Durchführung dieser Arbeiten verlangt hätte.

Wichtig: Leisten Sie aber nur solche Arbeiten, die Ihren handwerklichen Fähigkeiten entsprechen, wie z.B. Malerarbeiten, Baureinigung oder das Anlegen der Außenanlage!

Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen gehören zu den Realkrediten. Realkredite sind langfristige Darlehen, die durch Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden gesichert sind. Obwohl die Bezeichnung "Hypothekendarlehen" mittlerweile in den Sprachgebrauch eingegangen ist, werden im Grundbuch immer Grundschulden eingetragen.

Hypothekendarlehen werden zur Finanzierung von Neu- und Umbauten sowie zur Moderni-sierung im privaten Wohnungsbau verwandt und sind insoweit zweckgebunden. D.h. das Darlehen ist an ein bestimmtes Objekt gebunden, das zugleich Gegenstand der Finanzie-rung und Kreditsicherheit ist.

Hypothekenbanken wie auch Geschäftsbanken finanzieren Ihr Traumhaus meist nur bis zu 60 % des Beleihungswertes. Doch häufig reicht eine Finanzierung bis 60% des Beleihungs-wertes nicht aus. Denken Sie auch an zusätzliche Finanzierungsmittel wie Bausparverträge und Lebensversicherungen oder suchen Sie sich eine Bank, die bis zu 100% des Belei-hungswertes finanziert.

Beleihungswert

Der Beleihungswert wird ausgehend vom Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Wenn Sie für den Bau Ihrer Immobilie beispielsweise 300.000 Euro zahlen, dann können Sie mit einem Risikoabschlag von ca. 20% rechnen. Der Beleihungswert würde dann also bei 240.000 Euro liegen. Es gibt allerdings keine einheitlichen Richtlinien zur Ermittlung des Beleihungswertes. Jede Bank verfügt dabei über hausinterne Regeln.

Bei einem Darlehen bis 60% des Beleihungswertes ergibt sich damit nur noch ein Kreditbetrag in Höhe von 144.000 Euro. Für weitere 96.000 Euro benötigen Sie ein zweitrangiges Darlehen, das Sie z.B. durch einen Bausparvertrag in der Darlehensphase oder durch ein endfälliges Darlehen finanzieren können.

Nach Ansicht der Finanzinstitute ist der Beleihungswert der dauerhaft erzielbare Wert bei einer Veräußerung. Sogenannte erstrangige Darlehen, oder 1a-Hypotheken, werden bis zu 60% in manchen Fällen auch bis zu 80% des Beleihungswerts vergeben.

Diese Beleihungs-grenze soll sicherstellen, dass der Kreditgeber im Falle der Zwangsversteigerung keinen Verlust erleidet. Damit ist das Risiko für den Kreditgeber vergleichsweise gering, und Sie erhalten deshalb in der Regel einen relativ günstigen Zinssatz für das Darlehen.

Annuitätendarlehen vs. Endfällige Darlehen

Man unterscheidet Hypothekendarlehen nach zwei Arten der Tilgung. Beinhaltet die Rate einen festen Tilgungsanteil, handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Wird das Darlehen erst am Ende der Zinsbindungsfrist getilgt, spricht man von einem endfälligen Darlehen.

Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein langfristiges Darlehen mit Laufzeiten von bis zu 32 Jahren. Laufzeit und Zinsbindungsfrist können Sie dabei ganz individuell Ihren Wünschen und Möglichkeiten anpassen. Die festen Jahresraten setzen sich zusammen aus dem Nominalzinssatz und dem Tilgungssatz, der anfänglich mindestens 1% betragen muss.

Da Sie das Darlehen regelmäßig mit gleich hohen Beträgen tilgen, verringern sich die Darle-henssumme und der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil hingegen wächst von Jahr zu Jahr. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist Ihre Finanzierung zurückgezahlt.

Ein Beispiel: Sie haben ein Darlehen von 100.000 Euro aufgenommen. Ihre Annuität setzt sich im ersten Jahr zusammen aus dem anfänglicher Tilgungssatz in Höhe von 1% und dem Zinssatz in Höhe von 6%. Das ergibt eine Rate von 7.000 Euro, die die gesamte Laufzeit über konstant bleibt. Lediglich die Zins- und Tilgungsanteile verschieben sich.

Im zweiten Jahr beträgt die Darlehenssumme nur noch 99.000 Euro, da sie bereits 1% getilgt haben. Der Zinssatz von 6% wird jetzt auf die 99.000 Euro berechnet, das sind insgesamt Zinsen in Höhe von 5.940 Euro. Da die Rate jedes Jahr gleichbleibend 7.000 Euro betragen muss, tilgen Sie im zweiten Jahr schon 1.060 Euro (7.000 Euro - 5.940 Euro). Dieser Vorgang wiederholt sich im dritten Jahr, im vierten Jahr usw., so dass der Tilgungsanteil jährlich steigt und der Zinsanteil im gleichen Zuge sinkt.

Suchen Sie sich doch einfach aus unserer Konditionstabelle die günstigsten Konditionen heraus und berechnen Sie mit Hilfe des Annuitätenrechners die monatliche Rate für Ihr individuelles Darlehen. Nutzen Sie gleichzeitig auch die Möglichkeit, diese errechnete Rate mit Ihrem monatlich frei verfügbaren Einkommen zu vergleichen.

Endfälliges Darlehen
Ein endfälliges Darlehen wird zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt in einer Summe zurückgezahlt. Das geschieht zum Beispiel durch einen fälligen Bausparvertrag, eine Kapital-Lebensversicherung oder andere Guthaben. Solange das endfällige Darlehen läuft, bezahlen Sie nur die Zinsen.

Sie haben dabei die Möglichkeit anstelle von Tilgungsleistungen, Ansparbeträge auf Ihren Bausparvertrag oder Ihre Kapitallebensversicherung einzuzahlen. Natürlich lassen sich auch bereits bestehende Verträge in Ihr Finanzierungskonzept einbeziehen, so dass Sie keine Zins- oder Auflösungsverluste fürchten müssen.

Sicherheiten und Zinssätze

Als Sicherheit für das Darlehen wird die Immobilie mit einem Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) zugunsten des Kreditgebers belastet. Heute werden allerdings ins Grundbuch nur Grundschulden eingetragen. Sollte es zu einer Zwangsvollstreckung kommen, werden bei einer Grundschuld dann zuerst die Forderungen des Kreditgebers befriedigt.

Nominalzins und Effektivzins
Der Nominalzins ist der Preis in Prozent, den Sie jährlich für das Hypothekendarlehen zahlen müssen. Er sagt allerdings noch nichts darüber aus, wie hoch Ihre wirklichen Finanzierungs-kosten sind.

Wichtig für Sie ist letztendlich, was Sie effektiv für Ihre Finanzierung ausgeben. Das wird durch den Effektivzins ausgedrückt. Dieser beinhaltet zum einen den Nominalzins, anderer-seits aber auch die sonstigen Aufwendungen wie die Bearbeitungsgebühr, die Vermittlungs-gebühr, die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung sowie das Disagio. Da diese Faktoren auf den Nominalzins aufgeschlagen werden, ist der Effektivzinssatz immer höher als der Nomi-nalzinssatz.

Wichtig: Der Effektivzins dient somit als Vergleichsinstrument, da fast alle Kosten berücksichtigt werden. Beachten Sie aber, dass es auch Finanzierungskosten gibt, die im Effektivzins nicht enthalten sind.

Zinsfestbindung und Darlehensauszahlung

Die Zinssätze für Hypothekendarlehen bzw. Immobilienfinanzierungen unterliegen gewissen Marktschwankungen. Um eine sichere Finanzplanung aufstellen zu können, wird der Zins häufig über mehrere Jahre festgeschrieben. Unabhängig vom jeweils aktuellen Marktgeschehen zahlen Sie dann für den Zeitraum der Zinsbindung einen konstanten Zinssatz.

Übliche Zeiträume sind dabei 5, 10 oder 15 Jahre. Besteht nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld, die weiterhin regelmäßig getilgt werden soll, erfolgt eine Anschlussfinanzierung, entweder mit neuer Zinsbindung oder variablem Zinssatz.

Ist der Zinssatz also im Vergleich zu historischen Zinssätzen gering und wird für die Zukunft ein steigendes Zinsniveau erwartet, ist es sinnvoll ein Darlehen mit einer möglichst langen Laufzeit zu wählen. Soll der Zinssatz allerdings weiter fallen, empfiehlt es sich vorerst eine kürzere Zinsbindungsfrist zu wählen.

Beachten Sie, dass das Darlehen am Ende der ersten Zinsfestbindung nicht getilgt ist, sondern für diesen Zeitraum wird Ihnen der bei Vertragsabschluß zugesagte Zinssatz garantiert. Die vollständige Tilgung des Darlehens dauert bei 1% anfänglicher Tilgung ca. 32 Jahre.

Auzahlung
Für die Auszahlung des Darlehens ist es äußerst wichtig, dass alle Unterlagen bei Ihrer Bank eingereicht worden sind. Die Grundschuld selbst muss noch nicht im Grundbuch stehen, aber die Eintragungsbewilligung muss vorliegen.

Sind diese Punkte erfüllt, wird bei einem bereits bestehenden Gebäude das Hypothekendarlehen in einer Summe ausgezahlt.

Sollte das Bauvorhaben erst noch anstehen, erfolgt eine ratenweise, nach Baufortschritt abhängige Auszahlung des Darlehens. Übliche Raten sind: 40-50% für den Rohbau, 20% nach Fertigstellung der Innenarbeiten, 25-30% nach der Fertigstellung des Hauses.

1b-Hypothek / Zweitrangiges Darlehen

Kreditinstitute finanzieren Ihre Immobilie häufig nur bis zu 60% des Beleihungswertes. Aufgrund mangelnden Eigenkapitals werden oft weitere Finanzierungsmittel benötigt. Entweder suchen Sie sich eine Bank die bis zu 100% des Beleihungswertes finanziert oder Sie denken an zusätzliche Mittel wie die 1b-Hypothek oder an eine zweitrangige Finanzierung.

Die 1b-Hypothek zeichnet sich dadurch aus, dass sie nicht im Grundbuch gesichert wird, sondern dass eine Landesbürgschaft als Sicherheit beantragt werden muss.

In der Regel werden 1b-Hypotheken von den gleichen Kreditinstituten und auch zu den glei-chen Konditionen vergeben wie 1a-Hypotheken. Der einzigste Unterschied ist, dass einmal jährlich Verwaltungsgebühren anfallen.

Zweitrangige Finanzierung
Eine zweitrangige Finanzierung kann z.B. durch den Einssatz eine Bausparvertrag in der Darlehensphase oder durch ein endfälliges Darlehen erfolgen.

Bei einem endfälligen Darlehen wird der Kreditbetrag am Ende der Laufzeit durch das angesparte Guthaben eines Bausparvertrages oder einer fälligen Kapitallebensversicherung getilgt, während Sie bis zur Fälligkeit nur Zinsen zu zahlen haben.

Zweitrangige Darlehen haben meist einen Zinsaufschlag, da Sie mit einem höheren Risiko für den Kapitalgeber verbunden sind.