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19.03.2009

Welche Nebenkosten muss der Mieter zahlen?

"500 Euro Kaltmiete", "Miete zzgl. Nebenkosten" - in Wohnungsanzeigen finden sich die unterschiedlichsten Bezeichnungen für Miete und Nebenkosten. Nicht jedem Wohnungssuchenden ist klar, welche Beträge für welche Aufwendungen sich dahinter verbergen und ob der Vermieter sie in der Nebenkostenabrechnung seinen Mietern weiterberechnen darf. Auch die Rechtslage ist durch eine Fülle von Urteilen und gesetzlichen Vorschriften für die Betroffenen oft unübersichtlich. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung erläutert die unterschiedlichen Bezeichnungen für Nebenkosten, informiert, welche Positionen in der Nebenkostenabrechnung beim Mieter aufscheinen dürfen und nennt die häufigsten Fehler bei der Abrechnung.

"Die Gesamtmiete für eine Wohnung oder ein Haus setzt sich aus der sogenannten Grund- oder Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen", erläutert Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S.

"Zu den Nebenkosten zählen alle Kosten, die für eine Mietwohnung zusätzlich zur Grundmiete anfallen, das sind beispielsweise Kosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, bestimmte Versicherungen, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege.

Diese Kosten werden dann nochmals unterteilt in so genannte kalte (Grundsteuer, Wasser, Müllbeseitigung etc.) und warme (Heizung, Warmwasser etc.) Betriebskosten."

Begriffsverwirrung

Darüber hinaus stößt man in Wohnungsanzeigen und Verträgen auf zahlreiche weitere Bezeichnungen. So ist unter "Warmmiete" die gesamte Miete inklusive aller Neben- und Heizkosten zu verstehen.

"Teilinklusivmiete" sagt aus, dass in dieser Miete nur ein Teil der Nebenkosten enthalten ist. Ein weiterer Teil, wie zum Beispiel Strom-, Wasser-, Müll- und Heizkosten, wird gesondert auf den einzelnen Mieter umgelegt. Kosten, deren Höhe unmittelbar mit dem Verbrauch zusammenhängt, werden als "verbrauchsabhängige Nebenkosten" bezeichnet.

Dagegen sind Grundsteuer und Gebäudeversicherungsprämien Aufwendungen, die unabhängig von der Verbrauchsmenge anfallen, also "verbrauchsunabhängige Nebenkosten".

Hier muss der Mieter zahlen

Der Vermieter kann Nebenkosten dann an den Mieter weiterberechnen, wenn sie die drei folgenden Voraussetzungen erfüllen. Erstens: Im Mietvertrag ist ausdrücklich vereinbart, dass die Betriebskosten zu Lasten des Mieters gehen.

Zweitens: Die Betriebskosten müssen umlagefähig sein, das heißt, die Kosten müssen in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sein. Die D.A.S. Expertin nennt ein Beispiel: "Der Vermieter kann zwar den finanziellen Aufwand für regelmäßige Pflege der Grünanlagen auf den Mieter abwälzen.

Muss aber ein alter, morscher Baum gefällt werden, dann ist dies ein einmaliger Vorgang, dessen Kosten nicht umlagefähig sind." Und die dritte Voraussetzung zur Weiterberechnung von Nebenkosten an den Mieter besagt, dass diese auch tatsächlich angefallen sein müssen. Lag zum Beispiel im vorangegangen Winter kein Schnee, so können auch keine Kosten für Schneeräumung und Streuung der Gehwege berechnet werden.

Falsche Posten in der Abrechnung

Häufig werden den Mietern Reparatur- und Verwaltungskosten in Rechnung gestellt. "Das ist nicht erlaubt", warnt die D.A.S., "auch nicht, wenn der Hausmeister diese Arbeiten durchführt."

Hat ein Mieter Zweifel an der Abrechnung des Vermieters, kann er Einsicht in die Originalrechnungen verlangen, diese kopieren und beispielsweise von einem Fachmann prüfen lassen. Um der aufwändigen Abrechnung zu entgehen, vereinbaren Mieter und Vermieter oft eine Nebenkostenpauschale.

Diese ist allerdings nur für allgemeine Betriebskosten wie Grundsteuer oder Versicherungen gültig. Für Heiz- und Warmwasserkosten schreibt dagegen die Heizkostenverordnung in den meisten Fällen eine genaue Messung und Abrechnung vor. Ausführliche Informationen zum Thema Nebenkosten und Abrechnung unter www.das-rechtsportal.de

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