Zur Zeit sind die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung bemerkenswert niedrig. Dies verführt viele Verbraucher dazu, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Damit auf diesen Nestbautrieb nicht die eigene finanzielle Finanzkrise folgt, sollten Verbraucher besonders aufmerksam bei der Planung eines Finanzierungskonzeptes sein. Dass es dem Verbraucher nicht immer leicht gemacht wird, die Angebote für Immobiliendarlehen zu vergleichen, liegt auch an der aktuellen Rechtslage.
Banken sind seit dem 11.06.2010 verpflichtet, im Rahmen der Preisangabenverordnung eine andere Berechnungsmethode für die Ermittlung des Effektivzinssatzes zu verwenden. Deswegen kann es zu dem seltsamen Ergebnis führen, dass der Effektivzinssatz eines Darlehens geringer ist, als der dazugehörige Nominalzins. Wie kommt das?
Wer eine Immobilie mittels eines Darlehns finanzieren möchte geht bekanntermaßen zu verschiedenen Finanzinstituten und fragt nach den Konditionen für einen Immobilienkredit. Hier spielt der Effektivzins die entscheidende Rolle. Um eine Vergleichbarkeit der verschiedenen Angebote zu schaffen, hat der Gesetzgeber genau vorgeschrieben welche Kosten in den Effektivzins hinein gerechnet werden müssen. Erst dann weiß der Immobilienkäufer wie teuer seine Finanzierung wird und welcher Anbieter die günstigsten Konditionen über den Zeitraum der Zinsbindung von 5-, 10-, 15- oder auch 20 Jahre bietet.
Woher also die Unsicherheit?
Die gesetzlich geforderte neue Berechnungsformel für den Effektivzins bezieht sich jetzt nicht mehr auf die Jahre der Zinsbindung, sondern auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Die Laufzeit, also die Zeit bis die Finanzierung der Immobilie abgeschlossen ist, dauert aber meist viel länger (bis zu 30 Jahre) als die vertraglich festgelegte Zinsbindung. Wenn hiernach eine Phase mit variablem Zinssatz folgt, greift die aktuelle Änderung der
Preisangabenverordnung ein. Wer also Aussagen über die Gesamtlaufzeit macht, ist auf fiktive Zahlen angewiesen, denn niemand kann wissen, wie sich die Zinssituation in 10-, 15- oder 20 Jahren darstellt. Welchen Aussagewert eine „unechte“ Preisangabe haben soll, hat sich der Verbraucherzentrale noch nicht erschlossen. Sie trägt eher zur Verunsicherung bei.
Entscheidend ist nach wie vor der Effektivzins im Rahmen der vertraglich festgelegten Zinsbindung.
„Wer sich für eine Baufinanzierung oder ein anderes längerfristiges Darlehen interessiert, sollte sich vor Abschluss des Darlehensvertrages unabhängig beraten lassen, um tatsächlich das günstigste Angebot auswählen zu können“, sagt Michael Herte, Referent für den Bereich Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein.
Hintergrundinformation
Am 11.06.2010 ist in Deutschland die neue Verbraucherkreditrichtlinie des Europäischen Parlaments umgesetzt worden. Ziel dieser Richtlinie ist es, eine einheitliche Regelung für die Ermittlung der Effektivzinsen innerhalb Europas zu schaffen. Hierfür wurden einige nationale Bestimmungen geändert, darunter auch die Preisangabenverordnung (PAngV). Eine Folge der Änderung dieser Verordnung ist die neue Regelung zur Berechnung des effektiven Jahreszinses.
Als Folge dieser Veränderung befürchtet die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein e.V., dass einige Banken verwirrende Zinsen anpreisen werden.
Der Grundgedanke für die Angabe des effektiven Jahreszinses war seit jeher, dass der Verbraucher die Möglichkeit erhält, Darlehensangebote gleicher Laufzeit miteinander zu vergleichen.
Hierfür müssen zusätzlich zum Nominalzinssatz alle Kreditnebenkosten berücksichtigt werden, die sich unmittelbar auf das Darlehen und seine Vermittlung beziehen und bei regelmäßigem Verlauf anfallen.
Für den Fall, dass Verbraucher mit ihrer Bank einen Darlehensvertrag im Rahmen einer sog. unechten Abschnittsfinanzierung abschließen, besteht bei solchen Darlehensverträgen die Aussicht, dass der angegebene Effektivzins seine Aussagekraft verliert.
Diese unechte Abschnittsfinanzierung ist dabei keinesfalls ein exotischer Sonderfall sondern eine in der Praxis häufig vorkommende Form des Darlehensvertrages. Es handelt sich um ein Darlehen, das dem Verbraucher ein langfristiges Kapitalnutzungsrecht einräumt, bei dem aber die Zinsvereinbarung nicht für den gesamten Zeitraum, sondern zunächst nur für eine bestimmte Festzinsperiode getroffen wird. Das Darlehen wird zum Ende des Finanzierungsabschnitts jedoch nicht ohne weiteres zur Rückzahlung fällig. Wenn der Verbraucher mit der Bank nicht vor Ablauf der ursprünglichen Zinsbindungsfrist eine neue Vereinbarung für einen Festzins trifft, gilt für die restliche Darlehenslaufzeit ein variabler Zinssatz.
Neu ist für die unechte Abschnittsfinanzierung nun, dass nach den geänderten Vorgaben für die Effektivzinsberechnung laut der
Preisangabenverordnung (PAngV) der effektive Jahreszins unter Berücksichtigung der Konditionen für die voraussichtliche Gesamtlaufzeit ermittelt werden muss.
Da aber selbst Banken noch nicht die Zukunft vorhersagen können, wird für die Zeit nach der ersten Zinsbindungsfirst gemäß der PAngV der aktuelle variable Sollzins in Gestalt des EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate) verwendet.
Die Banken dürfen im Ergebnis beide Zinssätze zur Berechnung des Effektivzinssatzes „mischen“, so dass Effektivzinsen ausgewiesen werden können, die geringer sind als der dazugehörige Nominalzins.
Ein solch beeindruckendes Angebot lässt sich zum Beispiel aktuell im Onlineauftritt der Stadtsparkasse Düsseldorf und auch der Sparkasse Nürnberg bestaunen.
Nun darf jedoch nicht vergessen werden, dass dieser Zins in zehn Jahren voraussichtlich nicht mehr so günstig sein wird, wie zur Zeit der derzeitig geschwächten Konjunktur.
Daher müsste sich der Bankkunde den Effektivzins selbst errechnen, um Angebote vergleichen zu können.
Fairerweise muss an dieser Stelle noch erwähnt werden, dass die Banken riskieren, abgemahnt zu werden, wenn sie gegen die neue Preisangabeverordnung verstoßen und im Rahmen der unechten Abschnittsfinanzierung die alte transparente Methode verwenden. Dieser Gefahr würden sie sich nach unserer derzeitigen Einschätzung nicht aussetzen, wenn die Banken nach Ablauf der ersten Zinsbindung keinen Übergang in eine variable Verzinsung anbieten.
Pressemitteilung der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein