Der bundesweit registrierte Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien überschritt 2009 mit 10,55 Milliarden Euro wie erwartet die 10-Milliarden-Schwelle und lag um rund 49 Prozent unter dem Vorjahresergebnis. An den sechs wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurde ein Transaktionsvolumen von knapp 5,8 Milliarden Euro erfasst – ein Rückgang um gut 37 Prozent gegenüber 2008. Das ergibt der „Investment Market Report 2010“, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE, ehemals Atisreal), Europas führender Berater für Gewerbeimmobilien, Ende Februar veröffentlichen wird.
„Vor dem Hintergrund des dramatischen Einbruchs des Investmentumsatzes im ersten Halbjahr 2009 ist es erfreulich, dass in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Belebung festzustellen war. Insbesondere die letzten Wochen des Jahres erinnern schon wieder zaghaft an Normalität und Jahresendrallye“, erläutert Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Im Dezember konnte noch eine Reihe großer Transaktionen über 100 Millionen Euro abgeschlossen werden. Nachdem dieses Marktsegment zu Beginn des vergangenen Jahres kaum existent war, sind größere Investments mittlerweile wieder gesucht.
Mit knapp 9,3 Milliarden Euro entfielen rund 88 Prozent des Gesamtumsatzes auf Einzeldeals, wogegen nur knapp 1,3 Milliarden Euro in Portfolios investiert wurden. „Bislang konzentriert sich das steigende Investoreninteresse allerdings überwiegend auf Core-Immobilien, wogegen B-Lagen und ältere Bestandsimmobilien weiterhin kaum oder nur sehr schwer zu vermarkten sind“, so Bienkowski. Am meisten investiert wurde in Büroobjekte (gut 3,67 Mrd. EUR, Anteil am Gesamtumsatz: 35 %). Nur knapp geschlagen auf dem zweiten Platz landen Einzelhandelsimmobilien, auf die rund 3,3 Milliarden Euro entfielen (gut 31 %). Mit lediglich 705 Millionen Euro (7 %) lag das Transaktionsvolumen in Logistikimmobilien dagegen um zwei Drittel niedriger als im Vorjahr.
An den sechs wichtigsten deutschen Standorten wurden 2009 mit knapp 5,8 Milliarden Euro rund 37 Prozent weniger investiert als im Vorjahr (9,25 Mrd. EUR). Damit wurde wieder das Niveau des Jahres 2004, also vor dem Beginn des Investment-Booms, erreicht. „Auch hier zeigt sich eine Stabilisierung des Marktes. Die aktuelle Situation immer nur mit den Rekordjahren zu vergleichen, ist der falsche Ansatz“ erklärt Bienkowski. An der Spitze der Top-Standorte liegt Berlin (1,35 Mrd. EUR), dicht gefolgt von München (1,33 Mrd. EUR). Auch in Hamburg wurde mehr als eine Milliarde investiert (1,1 Mrd. EUR). Auf dem vierten Platz liegt Düsseldorf (793 Mio. EUR) vor Frankfurt (744 Mio. EUR), was für die Main-Metropole ein sehr schwaches Ergebnis darstellt. In Köln fanden Objekte für 483 Millionen Euro Käufer.
Die Netto-Spitzenrenditen für Core-Büroobjekte haben sich nicht nur stabilisiert, sondern sind im vierten Quartal an einigen Standorten bereits wieder leicht um rund 10 Basispunkte gesunken. Vor allem das gestiegene Interesse an langfristig vermieteten Core-Objekten trägt zu einem wieder stärkeren Wettbewerb bei. Langfristig orientierte Investoren, für die stabile Cashflows und perspektivische Wertentwicklung stärker im Blickpunkt stehen als kurzfristige Wertsteigerungspotenziale und mit Risiko verbundene hohe Anfangsrenditen, bestimmen aktuell den Markt. „Wer jetzt noch auf steigende Renditen spekuliert, setzt auf das falsche Pferd“, ist sich Bienkowski sicher. Aktuell liegen die Spitzenrenditen in München und Hamburg bei 5,1 Prozent, in Frankfurt bei 5,2 Prozent, in Berlin und Düsseldorf bei 5,4 Prozent und in Köln bei 5,5 Prozent.
„Die veränderte Marktstimmung und sich gleichzeitig verbessernde Finanzierungsbedingungen werden den Investmentmarkt auch in diesem Jahr weiter stimulieren. Das Transaktionsvolumen wird sich im kommenden Jahr wieder dem langjährigen Durchschnitt vor den Boomjahren annähern. Für 2010 gehen wir davon aus, dass der bundesweite Investmentumsatz mindestens bei 15 Milliarden Euro liegen wird“, zeigt sich Piotr Bienkowski verhalten optimistisch. (Pressemitteilung BNP Paribas)
