Immobilienpreise in Deutschland: Die teuersten Wohnungen liegen im Westen

// download for pdf article downloadPDFArticle = „/medien/de/downloads/DB_Immobilienpreise_in_Deutschland_07.03.2014.pdf“; Frankfurt am Main, 07. März 2014 Immobilienpreise in Deutschland: Die teuersten Wohnungen liegen im Westen

Ausgeprägte regionale Unterschiede / Top-Städte in Westdeutschland gut 60 Prozent teurer als im Osten / Kleinere Städte und einfache Lagen für Investoren interessant

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zeigen ausgeprägte regionale Unterschiede. Dies belegt eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) zum Thema „Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage“, die unter der Leitung von Prof. Dr. Tobias Just in Zusammenarbeit mit der Deutschen Bank erstellt wurde. Danach ist München der teuerste Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. Unter den Top-Städten nach Wohnungspreisen befindet sich mit Berlin nur eine Stadt im Osten. Im Mittel müssen Käufer in den begehrtesten westdeutschen Städten rund 60 Prozent mehr bezahlen als in den zehn teuersten Städten in Ostdeutschland.

„Vier-Klassen-Gesellschaft“ im Westen

Laut der Studie lassen sich westdeutsche Städte grob in vier Gruppen einteilen:

Sieben „A-Städte“ mit deutlichem Preisanstieg, die auch schon vor 2009 überdurchschnittlich steigende Preise aufgewiesen haben. Beispiel: München. Universitätsstädte, bei denen wachsende Studentenzahlen oft zu einer ähnlich starken Preisentwicklung führten. Beispiel: Freiburg im Breisgau. „Wendepunktstädte“, die erst in jüngster Zeit ein starkes Preiswachstum zeigen. Beispiele: Bremerhaven, Schweinfurt. Strukturschwache Städte, zu denen vor allem Orte im Ruhrgebiet  und einige kleinere Städte in Norddeutschland zählen. Beispiele: Gelsenkirchen, Lübeck.

Unterschiede auch im Osten

Ostdeutschland teilt sich bei den Immobilienpreisen in zwei Gruppen:

Städte mit sehr geringer Dynamik. Beispiele: Görlitz, Chemnitz Städte, in denen die Preise zuletzt deutlich zulegten. Beispiele: Erfurt, Dresden, Leipzig, Weimar

Kaufkraft und Leerstand beeinflussen Preise

Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass es eine sehr enge Beziehung zwischen den Wohnungspreisen und der Kaufkraft in der jeweiligen Stadt gibt. „Trotz der geringeren Einkommen in Ostdeutschland sind die Wohnungen an den meisten Standorten für die Menschen dort gut erschwinglich“, sagt Jochen Möbert, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research. Gemessen an der örtlichen Kaufkraft weisen Freiburg im Breisgau, München und Konstanz bundesweit die höchsten relativen Wohnungspreise auf, gefolgt von Berlin und Hamburg. „In der Regel gilt: Je niedriger der Leerstand, desto höher ist der Preis, den die Menschen gemessen an ihrer Kaufkraft zahlen müssen“, so Tobias Just. „Eine Ausnahme ist lediglich Berlin, wo relativ hohe Leerstände nicht zu einer entsprechend hohen Erschwinglichkeit führen – offenbar gibt es hier einen Hauptstadtbonus.“

Seit 2009 sind die Wohnungspreise für Neubauten in Deutschland um jährlich rund 5,5 Prozent gestiegen. Neubauwohnungen in München kosteten durchschnittlich mehr als 5.500 Euro pro Quadratmeter1 , das ist rund ein Drittel mehr als in den nächstteureren Märkten Hamburg und Frankfurt am Main. In zehn deutschen Städten lag die jährliche Steigerungsrate seit 2009 bei mehr als 7,5 Prozent, mit Bamberg und der Stadt Lüneburg an der Spitze. Diese Marktbelebung folgt allerdings auf eine lang anhaltende Phase stagnierender Preise, wie Jochen Möbert betont: „In den zehn Jahren bis 2008 gab es in keiner deutschen Stadt einen mittleren Preiszuwachs von mehr als zwei Prozent pro Jahr.“ Wird der Zeitraum seit 1990 betrachtet, hat mehr als ein Viertel der untersuchten Städte 2013 ihre früher erzielten Spitzenpreise noch nicht erreicht.

Anlagechancen abseits der Top-Lagen

Auch auf dem aktuellen Preisniveau sehen die Autoren der Studie am deutschen Immobilienmarkt interessante Anlagechancen. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, empfiehlt: „Gerade risikoaverse Investoren sollten dabei weniger auf die Wertänderungsrendite als auf steigende Auszahlungsrenditen achten. So können sie eine Reihe interessanter Städte abseits der ausgetretenen Pfade finden.“ So kletterten zum Beispiel die Mieten in Städten wie Rostock, Trier oder Passau in den vergangenen fünf Jahren um jeweils mindestens vier Prozent – und stiegen dabei schneller als die Preise. In Rostock, Leipzig oder Erfurt legten die Mieten ebenfalls um mindestens vier Prozent zu, bei ähnlich stark steigenden Preisen. In den Metropolen, wo in Top-Lagen bereits hohe Preise gezahlt werden, kann es sich dagegen lohnen, Anlagechancen in einfachen Lagen zu berücksichtigen, wie Eva Grunwald betont: „Dank hoher Beschäftigung und starker Zuwanderung steigen in solchen Lagen die Mieten oft schneller als die Preise. Dies ermöglicht interessante Auszahlungsrenditen.“

Grafik 1: „Die teuersten Neubauwohnungen in West- und Ostdeutschland“

Grafik 2: „Die günstigsten Neubauwohnungen in West- und Ostdeutschland“

1 nach Daten von bulwiengesa 2013

Weitere Informationen erhalten Sie bei:

Deutsche Bank AG
Presseabteilung    

Doris Nabbefeld     
Tel: 069 / 910 31070  
E-Mail: doris.nabbefeld@db.com 

Die Studie „Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage“ wurde unter Leitung von Prof. Dr. Tobias Just (IREBS International Real Estate Business School der Universität Regensburg) im Auftrag der Deutschen Bank erstellt.

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Pressemitteilung Deutsche Bank (Frankfurt am Main, 07. März 2014 )