Eigenheimerwerb: Wann lohnt Erbpacht und wann nicht?

Vor allem junge Familien stöhnen über hohe Immobilienpreise, wie sie oft in Ballungsgebieten vorherrschen. Verantwortlich dafür sind enorme Grundstückskosten.

In manchen Gegenden Deutschlands erreicht der Anteil der Grundstückskosten am Gesamtpreis über 30 Prozent. Damit entpuppt sich Grund und Boden nicht selten als Spielverderber beim Eigenheimerwerb.

Viele Kommunen und Bauträger suchen nach Alternativen, um jungen Familien den Weg in die eigenen vier Wände zu erleichtern. Ein Überlegung: Mindert man den Objektpreis um die Grundstückskosten, verbilligt sich entsprechend der Immobilienpreis.

Bei einem Eigenheim mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro, könnte sich der Kaufpreis dadurch um bis zu 100.000 Euro verringern.

Ein Weg zu geringeren Erwerbskosten bietet das Erbbaurecht. "Die Funktionsweise ist einfach", erklärt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilienvermittlers PlanetHome.

"Der Käufer erwirbt nur die Immobilie, das Grundstück wird dazugepachtet." Der Pachtvertrag ist langfristig angelegt. Er läuft meist zwischen 75 und 99 Jahre und kann anschließend verlängert werden.

Der Vorteil des Erbbaurechts: Der Käufer spart sich die Finanzierungskosten für den teuren Grund, dafür zahlt er jeden Monat eine überschaubare Pachtgebühr.

"Die Ersparnis macht es vielen Interessenten erst möglich, den Schritt ins eigene Heim zu wagen", weiß Anzenberger aus langjähriger Erfahrung. Gerade in hochpreisigen Regionen sei das Erbbaurecht deshalb sehr beliebt.

Das Erbpachtmodell kann zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Nicht nur, dass der Finanzierungsbedarf geringer ausfällt als beim üblichen Komplettkauf, auch die Darlehenskonditionen können sich verbessern.

Sinkt die Kreditsumme, verbessert sich das Verhältnis von Eigenkapital und Darlehensbetrag. Rutscht der Finanzbedarf dadurch unter die zinsgünstige 60-Prozent-Schwelle im Vergleich zum Gesamtpreis, erreichen Käufer optimale Zinskonditionen.

"Trotz unbestrittener finanzieller Vorteile insbesondere in der Anfangsphase, gibt es aber keine Garantie, dass das Erbbaurecht auf alle Zeit einen Finanzbonus sichert", weiß Anzenberger.

Eine Unsicherheit besteht zum Beispiel darin, dass der Pachtzins entsprechend der Entwicklung des Grundstückswertes angepasst werden kann. Ist der Wert gestiegen, darf der Verpächter die Abgabe anheben.

Oft werden bereits bei Vertragsunterzeichnung langjährige Anpassungsvereinbarungen getroffen. Steigende Erbpachtzinsen können den anfänglichen finanziellen Vorteil langfristig zunichte machen.

Wer bezüglich der Entwicklung einer bestimmten Lage unsicher ist, sollte in jedem Fall einen seriösen Immobilienmakler mit fundierter Expertise zu Rate ziehen.

Kaufinteressenten sollten deshalb Alternativen sorgfältig prüfen. Die Möglichkeit des Komplettkaufs, also Immobilie plus Grundstück, ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die Bauzinsen niedrig sind.

Dann schmilzt der finanzielle Vorteil des Erbpachtmodells. Grund: Die dank des Erbbaurechts niedrige Kreditsumme verursacht in Verbindung mit Minizinsen nur eine geringe monatliche Belastung.

Diese dürfte in manchen Fällen kaum höher liegen als die monatliche Pacht - warum also dann nicht auch gleich das Grundstück kaufen?

Anders sieht die Sache aus, wenn die Bauzinsen hoch sind. Bei üppigen Darlehenskosten kann das Erbpachtmodell seine Stärken voll ausspielen.

Pressemitteilung der PlanetHome AG

         

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