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Baufinanzierung-Index (Berechnung)

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Risiken einer Baufinanzierung minimieren - Ratgeber und Tipps

Risiken einer Baufinanzierung minimierenDie Zahl der Personen, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen, ist seit vielen Jahren im Steigen begriffen. Nach einer Statistik auf dem Portal Statista wurden im Jahr 2000 von Banken in Deutschland Wohnungsbaukredite in einer Höhe von insgesamt 683 Milliarden vergeben, 2013 waren es bereits 836 Milliarden. mehr...

Hausbau und Hausbesitz: Gut abgesichert durch alle Lebenslagen

s-immobilien.de/versichern Bauherren und Immobilienkäufer setzen sich mit dem Bau bzw. Erwerb einer Immobilie einem hohen finanziellen Risiko aus. Tritt ein Schaden an ihrem Eigentum auf oder werden Dritte auf ihrem Grundstück geschädigt, müssen sie ohne Versicherungsschutz mit ihrem Privatvermögen für Schäden haften bzw. dafür aus eigener Tasche aufkommen. Um langfristig ruhig schlafen zu können, empfiehlt sich daher der Abschluss einiger Versicherungspolicen, die zumindest einen Teil des finanziellen Risikos für Hausbesitzer schultern. mehr...

News

Immobilienfonds(2001-11-23 12:00:00)

Immobilienfonds rücken wie Immobilien wieder verstärkt in das Blickfeld der Anleger. Sie gelten als sicher, steuerlich attraktiv und sind bereits für wenig Geld zu haben.

Betongold


Die Investition in Betongold gilt als sichere Sache. Wer sein Geld in Immobilien anlegen möchte, aber nicht gleich ein ganzes Haus kaufen will, für den könnten Immobilienfonds eine Alternative sein. Diese bieten zwar keine extremen Renditen, sind zur Absicherung des Depots aber recht sinnvoll. Immobilienfonds investieren hauptsächlich in Gewerbeimmobilien von deren Wertsteigerung und Mieteinnahmen die Anleger profitieren sollen.

Für die meisten Immobilienfonds werden auch Sparpläne angeboten, sie eignen sich daher auch zum Aufbau der Alterssicherung. Der Einstieg ist häufig schon ab einer Mindestanlagesumme von 50 Euro möglich.




Offene und geschlossene Fonds


Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Objekten. Die Zahl der ausgegebenen Anteile ist nicht begrenzt, das heißt, abhängig von der Marktlage können sich Anzahl und Kurs der Zertifikate ständig verändern.

Geschlossene Immobilienfonds werden zur Finanzierung von einer oder einer fest umrissenen kleinen Zahl von Immobilien aufgelegt. Die Anzahl der Zertifikate ist von Beginn an fixiert, es gibt keinen Markt, an dem die Anteile gehandelt werden. Das heißt, wer seine Fondsanteile veräußern will, muss selbst einen Käufer suchen, der sie zu den gegebenen Konditionen übernimmt. Geschlossen Immobilienfonds sind daher wenig flexibel, will man vorzeitig an sein Geld kommen.

Anleger in geschlossenen Immobilienfonds werden wirtschaftlich und steuerlich mit Immobilieneigentümern gleichgestellt. Wer also über ein hohes zu versteuerndes Einkommen verfügt, kann von den steuerlichen Vorteilen profitieren. Für Kleinanleger, die in erster Linie eine sichere Rendite erzielen wollen, sind geschlossene Immobilienfonds aber weniger geeignet. Erst ab einer Mindesteinlagen von 10.000, meist aber 50.000 oder 100.000 Mark kann man sich an Bürogebäuden, Einkaufscentern oder Altbaumodernisierungen beteiligen. Wir wollen daher auf den folgenden Seiten vor allem offene Immobilienfonds unter die Lupe nehmen.




Wie und wo wird investiert?


Offene Immobilienfonds investieren mindestens 50 Prozent, im Durchschnitt rund 70 Prozent ihres Vermögens in Immobilien. Dies sind zum Großteil Büro- und Geschäftsgrundstücke in Deutschland und innerhalb der EU, Wohngebäude sind eher die Ausnahme. Der restliche Teil des Fondsvolumens dient als Liquiditätsreserve, die in festverzinsliche Wertpapiere angelegt wird.

Die Reservehaltung ist nötig, um Neuerwerbungen zu tätigen und Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben. Die Investment-Gesellschaft übernimmt die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilien, also die Aufgaben, die sonst dem Hauseigentümer zufielen. Die Mieten sind in der Regel an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. So ist eine kontinuierliche Mietsteigerung parallel zur Steigerung der Inflationsrate garantiert.




Risiko einer Investition


Das Risiko von Immobilienfonds liegt in erster Linie darin, dass gekaufte Objekte leer stehen, sich die Erstvermietung verzögert oder Mietverträge auslaufen. Um daraus eventuell entstehende Verluste aufzufangen, muss das Risiko der einzelnen Objekte möglichst breit gestreut sein.

Aus diesem Grund ist die Zusammensetzung offener Immobilienfonds durch Anlegerschutzvorschriften geregelt: mindestens zehn Einzelobjekte sollen das Einzelrisiko minimieren, die meisten Fonds verwalten aber ohnehin über 50 verschiedene Immobilien. Dabei darf keines der Einzelobjekte mehr als 15 Prozent des gesamten Fondsvolumens ausmachen. Wichtig ist zudem die Streuung der Objekte auf unterschiedliche Nutzungsarten, Größen und Lagen sowie verschiedenen Branchen der Mieter und Pächter.

Steuern
Immobilienfonds werden häufig wegen ihrer steuerlichen Vorteile angepriesen. Auf den Teil der Rendite, der aus Wertsteigerungen der Immobilien stammt, zahlt man tatsächlich keine Steuern. Dieser Teil macht ungefähr ein Drittel der Ausschüttungen aus. Auf Erträge aus Mieteinnahmen fällt Kapital-Ertragssteuer an, sofern man den jährlichen Steuerfreibetrag bereits ausgeschöpft hat.




Rendite


Die Rendite offener Immobilienfonds ergibt sich aus Wertzuwächsen, den jährlichen Ausschüttungen und Steuervorteilen. Von letzteren profitiert der Anleger unter anderem bei der Ertragsausschüttung, da er Abschreibungen wie bei Haus- und Grundbesitz steuerlich geltend machen kann.

Die jährlichen Ausschüttungen bestehen zum einen aus Mieterträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Objekte. Zum anderen werden die Renditen aus dem festverzinslich angelegten Teil des Fonds ausgezahlt.

Nicht unproblematisch ist die Ermittlung der Wertsteigerung der Objekte. Die Immobilien werden mindestens einmal im Jahr von einem Sachverständigenausschuss bewertet. Kritiker bezweifeln mitunter die Unabhängigkeit der Gutachter, da diese trotz der momentan eher schlechten Entwicklung der Immobilienpreise konstante Wertsteigerungen bei Fondsimmobilien feststellen. Da es keinen transparenten Markt gibt, kann der Anleger den Wert der Fondsimmobilien nicht selbständig überprüfen, etwa durch einen Blick in die Tageszeitung.

Angesichts dieser Bewertungspraxis braucht kein Anleger fürchten, dass sein Fonds Verluste macht. Spitzenrenditen sind in den nächsten Jahren allerdings auch nicht zu erwarten. Zwischen 1990 und 2000 erwirtschafteten offene Immobilienfonds durchschnittlich etwas mehr als sechs Prozent, zu berücksichtigen ist hierbei aber auch ein kurzer Boom in den Jahren nach der Wiedervereinigung. Kurzfristige Gewinne lassen sich mit Immobilienfonds kaum machen. Für Sparer, die Ihr Geld langfristig anlegen möchten und denen Sicherheit wichtiger als Rendite ist, sind sie aber durchaus geeignet.




Ausgabeaufschlag und Gebühren


Das Angebot an offenen Immobilienfonds ist übersichtlich, derzeit sind rund 15 verschiedene Fonds auf dem Markt und die Konditionen sind daher relativ leicht zu vergleichen (Eine tabellarische Übersicht können Sie auf der folgenden Seite einsehen). Große Unterschiede gibt es ohnehin nicht, die Renditen, die in der Vergangenheit erwirtschaftet wurden, sind ähnlich. Wer auf Nummer Sicher gehen will sollte prüfen, wie lange die Mietverträge für die im Fonds enthaltenen Immobilien laufen. Je länger die Objekte vermietet sind, desto sicherer ist die Rendite.

Beachten Sie auch die Kosten die der Fonds verursacht, da sie zwischen den einzelnen Fondsgesellschaften stark variieren. Bei allen Anbietern fällt beim Kauf eines Immobilienfonds ein Ausgabeaufschlag von in der Regel fünf Prozent an. Allerdings werden einige Fonds auch bei Direktbanken mit reduziertem Ausgabeaufschlag angeboten. Hinzu kommen jährliche Verwaltungsgebühren, die zwischen 0,5 und 0,75 Prozent liegen. Für die Depotführung berechnen die Fondsgesellschaften durchschnittlich noch einmal etwa 0,03 Prozent p.a..
Tipp:
Bei welcher Bank Sie Ihren Fonds am günstigsten erwerben können, ermitteln Sie mit unserem Investmentfonds-Kostenvergleich.



Übersicht: Immobilienfonds


 Fondsname   Fondsgesellschaft   WKN   Ausgabe-
aufschlag
 
 Sparplan
ab
 
 Aachener Grund- Fonds Nr. 1 Aachener Grund-
vermögen KAG mbH
980000 5,00%  -- 
 CS Euroreal Credit Suisse Asset Management 980500 5,00% 50 € 
 Deka- ImmobilienEuropa Deka Immobilien
Investment GmbH
980956 5,26% 50 € 
 Deka- ImmobilienFonds Deka Immobilien
Investment GmbH
980950 5,26% 50 € 
 DIFA-Fonds Nr. 1 DIFA Deutsche
Immobilien Fonds AG
980550 5,26% k.A. 
 DIFA-Grund DIFA Deutsche
Immobilien Fonds AG
980551 5,26% k.A. 
 grundbesitz-global Deutsche Grundbesitz 980705 5,00% 50 € 
 grundbesitz-invest Deutsche Grundbesitz 980700 5,00% 50 € 
 GRUNDWERT- FONDS DEGI mbH 980780 5,50% 50 € 
 HANSAimmobilia HANSAINVEST 981770 5,00% 50 € 
 Haus Invest Commerz Grundbesitz Invest 980701 5,00% 50 € 
 iii Fonds Nr. 1 Internationales
Immobilien-Institut (iii)
982000 5,00% 50 € 
 iii Fonds Nr. 2 Internationales
Immobilien-Institut (iii)
982001 5,00% 50 € 
 iii Fonds Nr. 3 Internationales
Immobilien-Institut (iii)
982006 5,00% 50 € 
 SEB ImmoInvest SEB Immobilien-Investment
Gesellschaft mbH
980230 5,25% 50 € 
 WestInvest  InterSelect WestInvest GmbH 980142 5,50% 50 €