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Baufinanzierung - Der Weg zum Eigenheim

Finanzierungsklassiker Hypothekenkredit

Wer eine Immobilie finanziert, will auf Nummer sicher gehen. Gut, dass Hypothekenbanken die niedrigen Zinsen für die Baufinanzierung bis zu 20 Jahre lang garantieren.

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Baufinanzierung-Index (Berechnung)

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Hausbau und Hausbesitz: Gut abgesichert durch alle Lebenslagen

s-immobilien.de/versichern Bauherren und Immobilienkäufer setzen sich mit dem Bau bzw. Erwerb einer Immobilie einem hohen finanziellen Risiko aus. Tritt ein Schaden an ihrem Eigentum auf oder werden Dritte auf ihrem Grundstück geschädigt, müssen sie ohne Versicherungsschutz mit ihrem Privatvermögen für Schäden haften bzw. dafür aus eigener Tasche aufkommen. Um langfristig ruhig schlafen zu können, empfiehlt sich daher der Abschluss einiger Versicherungspolicen, die zumindest einen Teil des finanziellen Risikos für Hausbesitzer schultern. mehr...

Die ideale Baufinanzierung für jede Lebenssituation

lbs.de Viele Menschen träumen davon, eine eigene Immobilie zu besitzen. Doch ein Haus ist mit hohen Kosten verbunden - wer kein Geld im Überfluss hat, muss gezielt planen. Um Zahlungsschwierigkeiten zu vermeiden, sollten verschiedene Details berücksichtigt werden. Weniger Stress, mehr Zufriedenheit - durch die Umsetzung einiger Ratschläge kann man seinen Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen. mehr...

Ratgeber

Nach wie vor gilt die selbstgenutzte Immobilie als perfekte Altersvorsorge. Während der Mieter lebenslang zahlt, stottert der Eigentümer sein Darlehen ab und wohnt den Rest seines Lebens kostenfrei. Die im Alter gesparte Miete ist die "zweite Rente". Soweit das Modell, mit dem uns Bausparkassen und Immobilienmakler ins eigenen Haus locken wollen.

Eigenheim = Wohnen ohne Kosten?


Wenn die Sache so einfach ist, warum zahlen dann so viele Menschen eigentlich Miete? Zunächst einmal ist der Kauf von Wohneigentum teuer. In den ersten zehn bis fünfzehn Jahren ist die Belastung für den Häuslebauer oder -käufer wesentlich höher als für den Mieter. Zu den Tilgungsraten kommen schließlich noch Hypothekenzinsen und Nebenkosten dazu. Nach Abschluss der Tilgung profitiert der Eigentümer aber von seinen Entbehrungen, da er wesentlich günstiger wohnt, besonders wenn man die konstante Mietsteigerung berücksichtigt. Der Eigentümer hat also später mehr von seiner Rente und trägt so zu seiner Altersvorsorge bei. Was bei der Werbung fürs Eigenheim oft übersehen wird: Eigentümer müssen selbstverständlich auch Betriebskosten zahlen. Diese Gebühren für Müllabfuhr, Wasser, Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Reparaturen und anderes sind im Gegensatz dazu in der Mietzahlung gewöhnlich enthalten. Der Nebenkostenanteil macht etwa ein Drittel, manchmal sogar die Hälfte der Miete aus und fällt natürlich auch dann an, wenn man in einer Eigentumswohnung oder im eigenen Haus wohnt. Man spart daher nicht pauschal die ganze Miete. Die einfach Formel "Miete = Abzahlung" funktioniert also nicht. Hinzu kommt, dass Wohneigentum instand gehalten werden muss. Ist die Immobilie abgezahlt, kommen auf den Besitzer früher oder später Renovierungskosten zu, etwa weil das Dach undicht geworden ist oder eine neue Heizung eingebaut werden muss. Sind die Schulden getilgt, spart man zwar die Mietkosten, das allein garantiert aber noch keine ausreichende Altersvorsorge.


Wert: Verlust oder Steigerung


Wer heute kauft oder baut, tut dies in erster Linie um später günstig zu wohnen und sieht das Eigenheim nicht unbedingt als Geldanlage, die hohe Rendite abwerfen muss. Allerdings wird man das Haus früher oder später vielleicht wieder verkaufen - etwa weil sich der Haushalt nach dem Auszug der Kinder verkleinert hat. Dann sollte der Wert der Immobilie mindestens parallel zur Inflationsrate gestiegen sein. Bausparkassen und Makler heben gern den Schutz vor schleichender Geldentwertung hervor, den die Immobilie als Sachwert bietet. Langfristig ist das auch richtig, wenn Haus oder Wohnung gut instand gehalten werden. Allerdings darf man nicht vergessen, dass auch Immobilien mitunter starken Kursschwankungen unterliegen, denn ihr Preis wird von Angebot und Nachfrage geregelt. Wer zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen will oder muss, wird unter Umständen sogar ein Verlustgeschäft machen.


Standort: Vor- und Nachteile abschätzen


Ein entscheidendes Kriterium für die Wertentwicklung einer Immobilie ist ihre Lage. Wenn die Wohnqualität im Laufe der Zeit abnimmt, ist auch für die schönste Immobilie nur schwer ein Käufer zu finden. Achten Sie dabei auf günstige Verkehrsanbindungen (wird vor dem Haus allerdings eine Autobahn gebaut, wird dies den Verkaufspreis eher drücken) und eine gute Infrastruktur.


Immobilie als Kapitalanlage


Heute können Häuselbauer auf die Eigenheimrente (Wohn-Riester) und die Wohnungsbauprämie beim Bausparen zählen. Bei der Eigenheimzulage beträgt der maximal geförderte Höchstsparbetrag für Ledige maximal 512 Euro pro Jahr und Verheiratete maximal 1024 Euro. Außerdem darf man noch auf die zinsgünstige Kreditvergabe durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hoffen. Anders als bei vielen anderen Geldanlageformen bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer eigengenutzten Immobilie steuerfrei. Das macht das Eigenheim als Kapitalanlage attraktiv. Steuervorteile gibt es auch, wenn Haus oder Wohnung später vermietet werden. Finanzierungskosten und Abschreibungen können dann steuerlich geltend gemacht werden. Das rentiert sich allerdings nur für Besserverdienende.


Berechnung: Lohnt sich das eigene Heim?


Um herauszufinden, ob sich Bau oder Kauf eines Eigenheims lohnt, ermittelt man die Rendite aus Wertzuwachs, Mietersparnis und staatlicher Förderung: Die mögliche Rendite berechnet sich folgendermaßen: R = (M * 100) / [(K - S) + W] M: ersparte Miete im ersten Jahr abzüglich der Instandhaltungskosten des Hauses W: jährliche Wertsteigerung des Hauses, bzw. Mietsteigerung in Prozent K: Kaufpreis S: Staatliche Förderung R: erwartete Rendite Ob das eigene Haus oder die eigene Wohnung für Sie eine rentable Alterssicherung sein könnte, stellen Sie fest, indem Sie die ermittelte mögliche Rendite mit der Rendite anderer Geldanlagen, etwa von Fonds oder Kapitallebensversicherungen, vergleichen. Bei den meisten Anlagen ist dabei zusätzlich der Steuerabzug einzurechnen. Allerdings kann man beim Vergleich immer nur von erwarteten Wertzuwächsen ausgehen, wirklich zuverlässige Prognosen über die Wertentwicklung sind langfristig nicht möglich!


Wohn-Riester - Staatliche Förderung des Eigenheims


Zum 1. Januar 2008 trat das Eigenheimrenten-Gesetz in Kraft. Bei der Eigenheimrente werden die Zulagen vom Staat und die Eigenbeiträge genutzt, um ein Haus zu bauen, eine Wohnung zu kaufen oder ein Wohnobjekt zu entschulden. Vorausgesetzt, es handelt sich um eine selbst genutzte Immobilien. Allerdings wird bei der Eigenheimrente die nachgelagerte Besteuerung angewandt. Die Beiträge bleiben steuerfrei, erst die Rente selbst muss man versteuern - mit seinem persönlichen Steuersatz. Und da wird es ein bisschen kompliziert bei Wohn-Riester: Die Beiträge und Zulagen sollen inklusive angenommener Zinsen von zwei Prozent auf einem imaginären "Wohnförderkonto" verbucht werden. Auf das Konto kann man jedoch nicht zugreifen, denn das dort erfasste Guthaben wird ja in die Immobilienförderung gesteckt und existiert im Prinzip gar nicht mehr. Zu Beginn der "Auszahlungsphase" also wenn die anderen - "normalen" - Riester-Sparer ihre Rente bekommen und diese Einnahme versteuern müssen, erhält auch der Wohnriester-Sparer einen Bescheid über seine Steuerschuld, die sich auf dem imaginären Konto in den vergangenen Jahren angesammelt hat. Dann hat der Eigenheim-Rentner die Wahl: Alles auf einmal versteuern, zur Belohnung bekommt er einen Rabatt von 30 Prozent. Oder die Besteuerung peu á peu: Hierbei kann er über einen Zeitraum bis zu 23 Jahren wie jeder, der eine regelmäßige Riester-Rente bezieht, seine Steuerschuld in Raten begleichen. Auch hier richtet sich der Steuersatz nach dem gesamten Einkommen des Rentners. Noch ein Knackpunkt: Durch die neue Riester-Förderung ist man an ein Wohneigentum gebunden. Denn wer vor dem Ablauf von 10 Jahren wieder verkauft, muss die Fördersumme in eine neue Immobilie investieren, ansonsten muss er die staatliche Förderung zurückzahlen. Für Immobilienbesitzer, die den Steuerrabatt von 30 Prozent nutzen, gilt eine Haltefrist von 20 Jahren.


Rückzahlung: Zwei Möglichkeiten


Der künftige Eigenheimbesitzer muss wählen: Ist es günstiger, die Schulden so schnell wie möglich zu tilgen, oder gleichzeitig den Kredit zurückzuzahlen und mit staatlicher Förderung in die private Altersvorsorge zu investieren? Fest steht: Das derzeitige Riester-Modell richtet sich an jüngere Häuslebauer, denn wer kurz vor der Rente steht, muss wegen der kurzen Rückzahlungsfrist mit einer hohen Belastung rechnen. Trotzdem muss der Anleger bereits so lange auf sein Vorsorgekonto eingezahlt haben, dass ein ausreichender Kreditbetrag zur Verfügung steht. Durch die Entnahme eines Großteils der Sparsumme wird der Zinseszinseffekt erheblich gebremst. In den meisten Fällen dürfte daher eine günstige Hypothek mit festem Zinssatz die bessere Lösung sein.


Eine Entscheidung treffen


Das Eigenheim erscheint für viele erstrebenswert. Verwirklichen sollte man sich den Traum allerdings nur, wenn man es sich auch leisten kann. Der Finanzierungsplan sollte daher nicht schön gerechnet werden. Nicht selten werden Belastungen viel zu niedrig angesetzt. Auch Nebenkosten, etwa für Notar und Makler müssen berücksichtigt werden. Wer nicht genügend Eigenkapital für die Traumimmobilie mitbringt, sollte entweder ganz die Finger davon lassen oder seine Ansprüche herunterschrauben bzw. weitersparen. Zwar ist Mieten auf Dauer oft teurer als Kaufen, wer aber keine solide Finanzierung vorweisen kann, steht am Ende vielleicht vor einem großen Schuldenberg. Wer vor den hohen Anfangsbelastungen nicht zurückschreckt und sich für Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, kann später von der "zweiten Rente" profitieren. Das Eigenheim allein garantiert allerdings noch keine ausreichende Altersvorsorge. Auf eine zusätzliche Absicherung durch andere Anlageinstrumente kann auch der Eigentümer nicht verzichten.